Les communes peuvent, sur délibération du Conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation par une carte communale dans une zone constructible. Lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale est compétent pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme mentionnés au premier alinéa, il peut instituer et percevoir cette taxe forfaitaire, en lieu et place et avec l'accord de l'ensemble des communes qu'il regroupe. L'établissement public de coopération intercommunale peut décider de reverser aux communes membres une partie du montant de la taxe. Il s'agit de permettre aux communes de financer les dépenses publiques d'aménagement des zones à urbaniser. Le « cumul » des prélèvements est-il autorisé ? Le classement en terrain constructible d'un terrain oblige en effet la commune ou l'EPCI à prendre en charge les équipements publics (opérations de viabilisation, équipements collectifs engendrés par urbanisation...), ce qui implique nécessairement de lourdes dépenses d'investissement. Corrélativement, le propriétaire d'un terrain devenu constructible réalise de conséquentes plus-values. Il s'est donc agi, par l'entremise de cette taxe, de réunir ces deux paramètres, de façon à ouvrir le foncier en permettant comme une forme de partage de la plus-value réalisée par le classement d'un terrain en zone constructible entre le propriétaire et la commune. Ce système a donc pris la forme de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles. Aux termes de l'instruction du 28 novembre 2007, cette taxe est appliquée depuis le 1er janvier 2007, soit à une date antérieure au décret d'application du 27 septembre 2007. Parallèlement, de nombreuses communes ont mis en place une participation pour voiries et réseaux (PVR), à acquitter au moment de la construction sur un terrain. Certains élus locaux se sont interrogés sur la possibilité pour leur collectivité de pouvoir cumuler ces deux dispositions ou, à défaut, sur l'articulation de l'une par rapport à l'autre. Une réponse ministérielle indique que « ces deux prélèvements ont une nature et des modalités d'application différentes. Dès lors qu'aucun texte législatif ni réglementaire n'interdit leur cumul, il appartient aux communes, conformément aux principes constitutionnels de libre administration des collectivités territoriales, de décider d'instituer ou non ces prélèvements » (rép. min. du 27 mai 2008 à Michel Sordi, JO, QAN, p. 4467). Aux termes de l'article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la taxe forfaitaire concerne la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement : - par un plan local d'urbanisme, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ; - ou par une carte communale dans une zone constructible. L'instruction du 28 novembre 2007 indique que la taxe s'applique aux cessions de terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan d'occupation des sols (POS) ou un plan local d'urbanisme (PLU), que ce classement soit intervenu avant ou après l'entrée en vigueur de la loi SRU. En revanche, il est impossible d'instituer cette taxe dans les communes simplement soumises au règlement national d'urbanisme (RNU) et dépourvues de PLU ou d'un document en tenant lieu, ou d'une carte communale. Comment s'applique la taxe ? L'instauration de la taxe relève de la compétence du Conseil municipal qui y procède par délibération. En application des dispositions de l'article 66 de la Loi de finances pour 2007, les EPCI, lorsqu'ils sont compétents pour l'élaboration des documents d'urbanisme, peuvent instituer cette taxe à leur profit et la percevoir en lieu et place des communes qu'il regroupe, avec l'accord de l'ensemble des communes membres. L'EPCI peut décider de reverser aux communes membres une partie du montant de la taxe. La délibération instaurant la taxe doit être notifiée au Préfet et au Directeur des Services fiscaux au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la délibération, la délibération s'appliquant aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date de cette délibération. Suivant l'instruction du 28 novembre 2007, en cas de retard dans la transmission au Directeur des Services fiscaux, l'administration admet que la taxe ne s'applique pas aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date de la délibération, mais à compter du premier jour du deuxième mois qui suit la date de la notification aux services fiscaux. La taxe s'applique aux cessions réalisées : - par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis au régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers, dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ; - par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI. En revanche, ne sont pas concernés par la taxe les profits tirés d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux. Certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité (invalides incapables d'exercer une profession quelconque), qui n'entrent pas dans le champ d'application du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U-III du CGI), ne sont pas concernés non plus par la taxe, à condition qu'ils ne soient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et que leur revenu fiscal de référence soit inférieur à la limite prévue à l'article 1417-1 du CGI. Le champ d'application de la taxe La taxe s'applique à la cession de terrains nus, aucune liste de biens assimilables à des terrains nus n'étant définie, pas davantage que ne sont envisagées d'autres situations relatives à ces terrains, tels qu'usufruit, nue propriété, droits indivis. L'instruction du 28 novembre 2007 exclut cependant expressément du champ d'application de la taxe, l'usufruit, la nue propriété relatifs à ces terrains, mais également les droits sociaux ou parts sociales. L'instruction fait cependant entrer dans le champ d'application de la taxe « les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis au sens du 1° du I de l'article 1594-0 du CGI ». La taxe s'applique aux cessions à titre onéreux, excluant ainsi les mutations à titre gratuit. Les cessions exonérées font l'objet d'une définition stricte : échappent à la taxe les cessions de terrains exonérés en matière de plus-value immobilière, c'est-à-dire les terrains qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du propriétaire, les terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation et des terrains échangés dans le cadre d'opérations de remembrement, à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité, ou des terrains dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, les cessions portant sur des terrains classés inconstructibles depuis plus de 18 ans (voir rép.min.à Jean Grenet, n° 119517,JO 1er mai 2007). Le fait générateur de la taxe forfaitaire est constitué par la première cession, à titre onéreux, du terrain nu intervenue après son classement en zone constructible. Un terrain peut donc faire l'objet de plusieurs mutations à titre gratuit sans être redevable de la taxe. L'origine de propriété du bien cédé, la destination du bien, ou encore l'intention spéculative du cédant sont indifférents à la redevabilité de la taxe. L'obligation de déposer une déclaration La taxe est assise sur un montant égal aux deux tiers du prix de cession du terrain défini à l'article 150 VA. La taxe représente 6,66 % du prix de cession. Le cédant est soumis à l'obligation de déposer une déclaration, la taxe étant payée au moment du dépôt de la déclaration. L'article 150 VG du CGI indique que pour les cessions constatées par un acte, la déclaration est déposée à l'appui de la réquisition publiée ou de la présentation à l'enregistrement, dans les autres cas, au service des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans un délai d'un mois à compter de la cession. Un formulaire unique concerne la déclaration de plus-value immobilière des articles 150U et 244 bis A du CGI (plus-value immobilière des particuliers résidents et non résidents de France) et de la taxe forfaitaire. La taxe devra, comme l'impôt de plus-value, être déclarée et payée à la Conservation des Hypothèques lors de la cession d'un terrain en préalable à la formalité. La déclaration doit être déposée pour chaque bien cédé en un seul exemplaire (annexe 2, articles 74 SH-8 du CGI). En effet, l'article 317 A du CGI indique désormais que « les dispositions du II de l'article 74 SH s'applique à la déclaration mentionnée au premier alinéa du IV de l'article 1529 du Code général des impôts ». L'article 317 B de l'annexe 2 prévoit, ce à peine de refus de la formalité de publication ou de l'enregistrement de l'acte constatant la cession, un certain nombre de mentions obligatoires telles que : « 1- Le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues au I de l'article 150 U du Code ou au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du même Code ; 2- La plus-value réalisée par le cédant est exonérée d'impôts sur le revenu en application du II de l'article 150 U du même Code, en précisant les références aux dispositions de l'article précité en vertu desquelles elle est exonérée ; 3- Le terrain n'est pas situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1529 du même Code ; 4- Le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une zone mentionnée au premier alinéa du I de l'article 1529 du Code ; 5- Le terrain est constructible depuis plus de 18 ans ; 6- Le terrain a fait l'objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte ». Les éléments mentionnés au 4 du I sont justifiés par la cédant au moyen d'un certificat d'urbanisme mentionné à l'article L 410-1 du Code de l'urbanisme, précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction (article 317 T II). Les éléments mentionnés au 5 du I sont justifiés par le cédant au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet évènement est intervenu depuis plus de 18 ans (article 317 B III). Le paiement de la taxe Le paiement intervient au moment du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée. Toutefois, pour les cessions constatées en la forme administrative au bénéfice du service des impôts, par le comptable public assignataire, sur le prix dû au vendeur, la taxe est payée au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.