Pour tendre vers une sobriété foncière, l’Ordre des géomètres-expert a présenté, le 16 décembre dernier, son rapport à la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon. Au menu, des diagnostics et une vingtaine de propositions afin de faire évoluer l’habitat individuel.

Comment concilier les enjeux de sobriété foncière et les réponses aux besoins de logements des Français, souvent désireux d’accéder à l’habitat individuel ? Pour répondre à cette question, le Président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts a constitué l’été dernier un groupe de travail pluridisciplinaire. Après des mois de réflexion, ce groupe composé des principaux acteurs du cadre de vie a remis ce 16 décembre son rapport « Pour une vision renouvelée de l’habitat individuel » à Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement. Celui-ci regroupe des diagnostics et des propositions organisées autour de cinq thèmes : les documents d’urbanisme, la fiscalité, la levée des freins opérationnels à la densification douce, la densification du tissu existant et la qualité des opérations.

Ce travail collectif réalisé par l’Ordre des architectes (CNOA), la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la Fédération des SCoT, l’Office professionnel de qualification des urbanistes (OPQU), le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) et l’Union nationale des aménageurs (Unam), s’articule autour de trois impératifs : la trajectoire de sobriété foncière pour répondre aux enjeux environnementaux, les besoins en matière de logements face à une tension croissante sur le marché résidentiel, et « le souhait des Français voulant majoritairement résider dans des logements individuels », précise l’Ordre des géomètres-experts.

Mais il n’est pas question dans ce rapport « de mettre en concurrence l’habitat individuel face à l’habitat collectif ». La nécessité de sobriété foncière doit tenir compte de toutes les offres résidentielles, des besoins et des territoires. Ces offres « doivent être adaptées, contextualisées au regard des attentes des Français et des besoins spécifiques des territoires », commente Joseph Pascual, président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts. Quels outils peut-on mettre en place pour atteindre cette sobriété ?

Les documents d’urbanisme

Le premier axe de propositions s’attarde sur l’amélioration de la qualité des documents d’urbanisme. Le travail collectif appelle à un renforcement de l’ingénierie locale et l’instauration d’une aide financière à l’élaboration des documents d’urbanisme. Pour relever la qualité, il serait judicieux selon ces acteurs d’associer les organisations professionnelles représentatives à leur révision.

Les acteurs locaux sont également invités à intégrer au rapport local sur l’artificialisation des sols un axe d’analyse dédié à la « correspondance entre les objectifs en matière de construction de logements et les moyens mis à disposition pour les atteindre ».

Levier de fiscalité

Le rapport préconise dans un deuxième axe d’agir sur la fiscalité pour prévenir la pénurie foncière. Parmi les propositions avancées : le rétablissement de la quotité de PTZ à 40 %, le retour de l’éligibilité de la maison individuelle groupée au dispositif Pinel. Ce travail collectif appelle également le gouvernement à encourager financièrement les collectivités volontaires qui « mènent des actions de mobilisation du foncier résiduel situé dans les secteurs d’habitat individuel et qui répondent aux critères de sobriété foncière et de mixité ».

La TVA fait également partie du programme. Le rapport recommande d’appliquer une TVA « au taux intermédiaire de 10 % pour les opérations de requalification urbaine entraînant une densification de l’existant, pour le recyclage des friches et pour les opérations de démolition-reconstruction et de dépollution ».

Densification douce

Pour renforcer une approche opérationnelle et professionnelle de la densification, le document conseille d’encourager le recours aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP) de secteur d’aménagement et d’effectuer un « benchmark » sur les connaissances déjà en place en matière de densification douce.

Dans la même lignée, le quatrième axe de propositions vise à créer les conditions pérennes d’une densification douce du tissu foncier existant. Pour y arriver, le rapport évoque le lancement d’une réflexion menée sous l’égide du ministère de la Justice, sur le « statut des cahiers des charges des lotissements, tout en encourageant leur modification par des incitations fiscales ».

Le groupe de travail propose également de promouvoir le développement des formes d’habitat intermédiaires comme l’habitat individuel groupé, pour répondre au défi du zéro artificialisation nette.

Raisonnement collectif

Le dernier axe de propositions porte sur l’amélioration de la qualité de l’existant et des futurs projets. Le rapport conseille dans ce cas, la mise en place des « contrats de régénération des territoires », qui favoriseraient un raisonnement collectif à l’échelle du quartier au lieu d’une « approche privée à la parcelle ».

Ce groupe de travail encouragerait également le recours aux associations foncières urbaines autorisées ( Afua) et aux associations foncières urbaines de projet (Afup), pour développer des projets intégrant une mixité plus fonctionnelle.