Les obligations et nouvelles normes issues des Grenelle 1 et II ont significativement hissé le niveau des investissements immobiliers tertiaires « verts », selon l'enquête récemment menée par DTZ, l'un des principaux acteurs mondiaux de l'immobilier d'entreprise. Avec près de 3 milliards d'euros engagés en 2012, ces investissements représentaient ainsi 20 % du marché total dans l'immobilier tertiaire. «  Les contraintes, mais aussi le succès des labels optionnels telle que la norme HQE qui représente 80 % du marché français de la certification verte aux côtés des normes internationales BREEAM et LEED, expliquent naturellement ces premiers succès », décrypte Magali Mar-ton, corédactrice de cette étude. Ces succès ont néanmoins été entachés de quelques désillusions. Certains investisseurs et propriétaires ont ainsi appris à leurs dépens que les locataires de biens HQE étaient majoritairement rétifs à accepter la surcote de loyer – parfois de 10 % – qui leur était proposée. De quoi doucher leurs espérances de retour immédiat sur investissement… Par ailleurs, la puissance publique s'était certes assignée des objectifs sur le terrain de la performance énergétique, notamment celui de réduire de 38  % la consommation du parc d'immeubles tertiaires d'ici à 2020. Mais de telles cibles ne sauraient se réaliser « sans qu'un système d'incitation-coercition soit installé » pour convaincre les différents acteurs (bailleurs, investisseurs et locataires) de s'engager, estime DTZ. Selon qui cette feuille de route «  devrait afficher des seuils intermédiaires de réduction de la performance énergétique  » sur la période  concernée. Cette requête pourrait prendre la forme d'un décret. Très attendu par les professionnels et annoncé pour la fin 2012, le texte est depuis resté dans les limbes jusqu'à ce que la rumeur annonce sa publication d'ici à la fin 2013… « Ce décret devrait idéalement comporter des mesures de bonus-malus à l'attention des propriétaires et des investisseurs » estime Magali Marton, le seul jeu du marché ou le registre des bonnes intentions ne suffisant pas à accélérer les investissements verts dans le tertiaire ancien. Bien sûr, les grandes foncières  doivent présenter des bilans environnementaux ou se soumettre à des engagements RSE. Elles n'ont donc pas attendu l'instauration de règles contraignantes pour se plier à cette démarche. Mais, quand bien même ils le pourraient, beaucoup de propriétaires plus modestes n'ont aujourd'hui aucun intérêt économique à investir dans la performance énergétique du parc déjà installé. D'autant que l'État, propriétaire de bureaux, ne donne pas toujours l'exemple dans ce domaine. Rappelons qu'un rapport sur la « Rénovation du parc tertiaire existant » de Maurice Gauchot, président de la société de conseil CBRE France, avait formulé une recommandation fin 2012  : celle d'incorporer dans ce fameux décret un objectif de réduction de 25 % – a minima – de la performance énergétique, une cible révisable à la hausse dès 2015. Une telle progression devrait impérativement s'adosser à une structure de financement public-privé, a pointé le groupe de travail « Financements innovants de l'efficacité énergétique  » du Plan bâtiment durable. Celui-ci a chiffré la dotation nécessaire à ce fonds dans une fourchette entre 1 et 2 milliards d'euros. Encore faudrait-il aussi « se doter d'outils performants qui permettent d'évaluer la rentabilité des investissements verts par rapport à des investissements conventionnels au regard, par exemple des logiques de moindre dépréciation des actifs ou de charges d'exploitation et d'entretien plus modestes, soutient Magali Marton, de DTZ. Certes, un observatoire ad hoc a récemment été installé, des études américaines et australiennes parcellaires sont aussi disponibles. Mais nous manquons encore terriblement de recul ».