Le maire dispose d'un pouvoir de police spéciale en matière d'immeuble menaçant ruine. Il peut, sur le fondement des articles L.511-1 et L.511-2 du Code de la construction et de l'habitation, auxquels renvoie l'article L.2213-24 du Code général des collectivités territoriales, prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique. Cette procédure est distincte de celle régissant les pouvoirs de police générale que l'exécutif local détient au titre de l'article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales et qui n'a pas la même portée (CE 30 novembre 2007, Luneaut, req. n° 294768). Il ne peut utiliser les dispositions précitées du Code de la construction et de l'habitation que lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres, et non de causes exclusivement extérieures (voir CE 27 juin 2005, Ville d'Orléans, rec. tables, p. 747-985, BJCL 2005, p. 523, concl. T. Olson ; CE 10 octobre 2005, Commune de Badinières, rec. p. 425, BJCL 2005, p. 690, concl. T. Olson; CE 31 mars 2006, Pérone et autres, rec. tables, p 707-795). L'exécutif local ne peut donc légalement fonder son intervention sur la seule circonstance que ce danger ne proviendrait pas d'une cause naturelle (CE 31 mars 2006, Perone, préc.). Cause propre ou cause extérieure ? Le caractère naturel ou non de la cause des désordres étant sans incidence, le maire doit rechercher si le risque résulte d'une cause extérieure à l'immeuble ou d'une cause qui lui est propre (par ex. CE 30 août 2006, Rossignol, req. n° 275008), en raison par exemple de l'état de la construction du fait d'un défaut de conception (CE 31 mai 1974, Ville de Digne, rec. tables, p. 885). Ainsi, il ne peut légalement se fonder sur les dispositions précitées du Code de la construction et de l'habitation pour édicter un arrêté enjoignant à un particulier de débarrasser sa parcelle de différents matériaux de récupération pour des motifs tirés de la salubrité publique et du risque d'incendie (CE 30 novembre 2007, Luneaut, préc.) ou sur l'état d'un immeuble à la suite d'un glissement du sous-sol, (CE 31 mars 2006, Pérone et autres, préc.) ou de l'effondrement du sous-sol consécutif à une décompression du terrain (CE 7 février 2003, Commune de Beugnâtre, rec. tables, p. 678), ces éléments ne constituant pas une cause propre mais étrangère, extérieure à l'immeuble. En présence d'une situation d'extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent, le maire peut, quelle que soit la cause du danger, faire légalement usage de ses pouvoirs de police générale, et notamment prescrire l'exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées (CE 10 octobre 2005, Commune de Badinières, préc. ; voir également CE 2 mai 1990, Préfet de police de Paris c/ Khaldi, req. n° 89299). Lutte contre l'habitat insalubre La procédure applicable aux immeubles menaçant ruine a récemment été modifiée par l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, prise sur le fondement de l'article 122 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale et ratifiée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement (Voir Dieu (F.), L'ordonnance relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, Légilocal, n° 50, décembre 2006, p. 4 ; Le Mouëllic (A.), Les immeubles menaçant ruine, La Gazette des communes, n° 1905, 15 octobre 2007, p. 66). Ainsi, s'agissant, d'une part, de la procédure applicable lorsque le péril présente un caractère imminent, l'expert n'est plus désigné par le juge du Tribunal d'instance, mais par celui des référés du Tribunal administratif. En effet, l'article L.511-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose : « En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d'un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate. (...). ». Le juge statuera alors en la forme du référé constat de l'article R. 531-1 du Code de justice administrative (art. R. 556-1 du Code de justice administrative). Concernant, d'autre part, la mise en oeuvre de la procédure de péril dit « ordinaire », la nouvelle rédaction l'article L. 511-2 du Code de la construction et de l'habitation est la suivante : « (...) IV. Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande. (...) ». Mais de quel « juge statuant en la forme de référé » s'agit-il pour que puisse être ordonnée la démolition d'un immeuble ? L'exemple de la commune de Montluçon Certaines administrations ont considéré que le juge des référés des tribunaux administratifs était compétent. Certains de ces derniers ont d'ailleurs fait droit aux demandes présentées par des maires tendant à ce que soit ordonnée l'exécution de travaux de démolition d'immeuble menaçant ruine. Telle était en l'espèce la demande déposée par le maire de la commune de Montluçon auprès du juge des référés du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand. Avant de se prononcer sur une telle mesure, celui-ci a préalablement examiné sa compétence, cette question étant d'ordre public (CE 4 octobre 1967, Trani, rec. p. 352). Le texte étant muet sur le point de savoir quel est le juge des référés compétent, seuls les travaux préparatoires étaient susceptibles de donner une indication sur la volonté des pouvoirs publics en adoptant ces nouvelles dispositions. Or, celle dont s'agit étant issue de l'article 5 de l'ordonnance précitée n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, lesdits travaux disponibles se limitent à l'exposé des motifs. Selon ceux-ci, « Le dispositif propre à la procédure relative aux immeubles menaçant ruine codifié aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation date de 1898 et n'a guère été modifié depuis lors (...). Or, la procédure est devenue largement obsolète, en ce que l'arrêté de péril est le seul acte d'un maire qui ne soit pas exécutoire de plein droit, puisque, en cas de silence du propriétaire, l'arrêté doit être homologué par le tribunal administratif. Cette homologation est indispensable pour que le maire soit autorisé à effectuer les travaux d'office et pour qu'une mesure d'interdiction d'habiter, temporaire ou définitive, soit prise. La complexité et la longueur de la procédure actuelle du péril ordinaire est inadaptée à la réalité du danger et a conduit les maires à recourir, pour des raisons d'efficacité opérationnelle, soit systématiquement au dispositif du péril imminent, y compris en excès de pouvoir - ce qui génère des difficultés contentieuses -, soit à leur pouvoir de police générale, lequel peut s'avérer insuffisant en la matière. Enfin, trop souvent les arrêtés de péril imminent ne sont pas suivis d'un arrêté de péril « ordinaire », laissant immeubles et occupants en un état provisoire incompatible avec une saine gestion du bâtiment ou des conditions décentes d'habitat. Les occupants sont contraints à rester dans des lieux difficilement habitables et voient leurs droits insuffisamment protégés. Certes, le maire, en cas d'urgence, peut prendre un arrêté de péril imminent, procédure rapide et efficace, mais qui n'autorise que des travaux provisoires de type confortatif et renvoie pour supprimer le péril à la procédure contradictoire normale. (...) De plus, on s'explique mal pourquoi, sauf raisons historiques, une double compétence juridictionnelle intervient en la matière (juge d'instance en péril imminent et juge administratif en péril non imminent). Aussi est-il proposé de simplifier très sensiblement la procédure du péril « ordinaire », en renvoyant la phase contradictoire avant la signature de l'arrêté de péril, en supprimant l'homologation par le tribunal administratif et en réintégrant les éventuelles interdictions d'habiter dans l'arrêté, de façon à permettre le relogement des occupants et clarifier leur droit au bail. Le maire est habilité à effectuer les travaux d'office, en cas de défaillance des propriétaires et à leurs frais, après mise en demeure et sans recours à autorisation d'aucun juge, sauf en cas de difficultés selon la procédure du Code de procédure civile (cas de refus des occupants ou des propriétaires de laisser entrer dans les lieux, par exemple), à savoir la saisine du juge judiciaire statuant en référé pour autoriser le maire à exécuter les travaux d'office. L'arrêté de péril pourra faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif et, le cas échéant, d'une procédure de référé dans les conditions du droit commun (notamment de la procédure de référé suspension qui a fait la preuve de son efficacité) (...). » (Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance no 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, Bull. off. Min. Equip. , 2005-24). Il s'agissait ainsi de mettre fin à une procédure devenue quelque peu obsolète et inadaptée. La répartition des compétences Enfin, s'agissant de la compétence de la juridiction en cas de démolition et concernant l'hypothèse à l'origine du présent litige, ce rapport expose que : « En cas de démolition, l'autorisation du juge judiciaire statuant en la forme des référés, gardien traditionnel de la propriété privée, reste requise (comme en insalubrité). ». Cet exposé énonce très clairement la répartition des compétences entre les juridictions des ordres administratif et judiciaire, d'ailleurs reprise par le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne du Ministère du Logement et de la Ville (voir Agir contre l'habitat insalubre ou dangereux - Méthodes et choix de procédures, cahier détaché, La Gazette des communes, 15 octobre 2007). Le maire peut seulement ordonner la réalisation de travaux de type confortatifs afin de mettre fin au péril, mais ne peut aller jusqu'à ordonner, sans autorisation, la démolition de l'immeuble concernés. A cette fin, et ainsi qu'il ressort clairement des éléments susmentionnés, il doit saisir le juge des référés des juridictions civiles. Aussi le juge du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a, par ordonnance du 13 mars 2008, rejeté la requête de la commune de Montluçon au motif qu'il n'était pas compétent, au profit du juge des référés de l'ordre judiciaire. En effet, en application des articles 808 et 809 du nouveau Code de procédure civile, le président du Tribunal de Grande Instance peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les maires doivent donc dans une hypothèse similaire saisir le juge des référés des juridictions civiles.