Le retrait de l'autorisation d'urbanisme se définit comme la faculté offerte à l'autorité administrative compétente de mettre fin à une situation d'illégalité affectant l'autorisation d'urbanisme. Le retrait des autorisations d'urbanisme oscille dans l'esprit, entre deux pôles : - principe de légalité qui suppose que l'autorisation d'urbanisme illégal disparaisse de l'ordre juridique ; - principe de stabilité des situations juridiques qui implique de ne pas retirer l'acte. Hypothèses de retrait En premier lieu, le retrait peut être opéré à la demande du bénéficiaire de l'acte. Un acte créateur de droit, et devenu définitif, peut être retiré à la demande de son bénéficiaire en dehors des délais dans lesquels une décision créatrice de droit peut, en principe, être rapportée (C.E., avis, 6 juillet 2005, n°277276). Un bénéficiaire de permis ayant sollicité le retrait de celui-ci sous condition d'obtenir un nouveau permis, le retrait opéré au mépris des conditions exprimées par son bénéficiaire est considéré comme illégal (TA Strasbourg, 2 mai 1996, SCI Diffusion, BJDU, 2/1996, p. 125). Le retrait peut également intervenir à la demande d'un tiers ou à l'initiative de l'autorité compétente. Deux hypothèses doivent alors être distinguées : le retrait pour illégalité ; le retrait pour fraude. Retrait pour illégalité Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires, et hors le cas où il est satisfait à une demande du bénéficiaire, l'administration ne peut retirer une décision individuelle créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de 3 mois suivant la prise de cette décision, sauf dans l'hypothèse où celle-ci aurait été frauduleusement obtenue (CAA Marseille, 10 avril 2008, n°05MA03043). Dans ce cas, deux conditions doivent être cumulativement remplies : - il doit s'agir d'abord d'un permis illégal, soit pour vice de forme, soit pour vice de fond. S'agissant d'un vice de forme, le Préfet est tenu de rapporter un arrêté accordé par le maire, alors qu'il était de sa compétence (C.E., 26 juin 1985, n°54296). S'agissant de vices de fond, un permis de construire ne respectant pas les règles de l'article R.111-18 du Code de l'urbanisme peut être retiré par le préfet (TA Toulouse, 1er février 1996, GP, n°1996, 2, PDA, p. 138). Il en va de même pour un bâtiment qui, par son importance et sa destination (chaque niveau développant une superficie de 120 m²), ne peut être considéré comme une installation strictement nécessaire aux besoins d'un élevage pastoral, dès lors qu'il est aménagé afin d'abriter et d'entretenir de façon permanente des animaux (CAA Marseille, 10 avril 2008, n°06MA00303). - Le permis illégal ne peut être retiré que dans un délai de 3 mois après la date de sa signature. Ce délai s'impose à l'administration dans tous les cas, ce même si un recours administratif ou juridictionnel a été déposé (CAA Marseille, 9 décembre 2004, Simoncini, n°00MA01292). Jusqu'à la loi ENL du 13 juillet 2006, le régime du retrait des autorisations d'urbanisme se différenciait suivant le caractère exprès ou tacite de l'autorisation d'urbanisme : - autorisation d'urbanisme expresse illégale : délai de retrait de 4 mois courant à compter de la date de la signature (C.E., 26 octobre 2001, Ternon, AJDA, 2001, n°1034) ; - autorisation d'urbanisme tacite illégale : retrait dans le délai de recours contentieux (C.E., 3 juin 1998, BJDU, 4/1998, p. 285) ou en cas de saisine du Juge administratif, tant que celui-ci n'a pas statué (art. 23 de la loi du 12 avril 2000). Le régime de retrait était gouverné par l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration : « Une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative ; 1°) pendant le délai de recours contentieux, lorsque les mesures d'information des tiers ont été mises en oeuvre ; 2°) pendant le délai de 2 mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsqu'aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en oeuvre ; 3°) pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé ». Le maire était donc fondé à retirer un permis tacite dans les délais prévus par ces dispositions, ce retrait constituant une faculté et non une obligation, dès lors que le maire n'était pas saisi d'une demande en ce sens (CE, 7 juillet 2008, n°310985). La loi ENL du 13 juillet 2006 unifie le régime de retrait, avec un délai uniforme de trois mois que l'autorisation d'urbanisme soit express ou tacite, étant précisé que désormais les décisions de non opposition ne peuvent plus faire l'objet d'un retrait en application des dispositions de l'article L.424-5 du Code de l'urbanisme. Retrait pour fraude Les fausses indications données par le pétitionnaire de nature à induire l'administration en erreur vicient le permis et le permis obtenu par fraude ne crée pas de droit. Par conséquent, son retrait est possible à tout moment (TA Nice, 2 avril 1999, BJDU, 4/1999, p. 272), par conséquent sans condition de délai, même plusieurs années après l'obtention du permis. Des faits postérieurs à la délivrance du permis, telle que la réalisation, dès l'origine, de travaux selon des plans différents de ceux figurant dans le dossier de demande justifient la qualification de fraude (C.E., 27 juillet 2005, n°273943). Est aussi constitutive d'une fraude la manoeuvre d'un pétitionnaire se présentant à tort comme propriétaire du terrain alors qu'il n'a souscrit qu'une promesse unilatérale d'achat (C.E., 10 octobre 1990, rec. C.E., Tables, p. 1039 et 1040), ou encore une déclaration inexacte de non inclusion dans un lotissement (C.E., 17 mars 1976, rec. C.E., p. 182). En revanche, s'il ne peut être contesté que la demande adressée par le pétitionnaire à l'administration ne correspond pas à la réalité (bâtiments non représentés dans les pièces jointes à la demande), il n'est pas établi que le pétitionnaire voulait induire en erreur l'administration, qui, au demeurant, ne pouvait ignorer la disposition exacte des lieux en raison, d'une part, de leur visite à deux reprises par des agents chargés de contrôler la conformité des constructions, et en raison, d'autre part, de ce que le plan de zonage relatif au terrain d'assiette faisait apparaître au moins l'un des deux bâtiments non représentés dans les pièces jointes à la demande (CAA Marseille, 10 avril 2008, n°05MA03043). Procédure de retrait Le retrait peut être exprès, l'autorité compétente prenant un arrêté ou une décision de retrait dans lequel il est clairement indiqué que le permis est retiré. La décision de retrait peut également prendre la forme de la délivrance tardive de refus (au-delà de la limite des délais d'instruction), le refus opérant retrait d'un permis de construire tacite obtenu précédemment (CAA Marseille, 7 juillet 2008, Association de Défense du Quartier du Redon, n°07MA01809), de même que la notification tardive d'un sursis à statuer (C.E., 26 mars 1990, AJDA 1990, p. 549 ; CAA Marseille, 11 décembre 2008, commune de Mimet, n°06MA00803). Par ailleurs, le maire d'une commune, en délivrant un nouveau permis sur le même terrain au même pétitionnaire va implicitement mais nécessairement rapporter le permis initial (C.E., 31 mars 1999, BJDU, 4/1999, p. 268 ; CAA Marseille, 27 mars 2003, SCI du Jaquon, n°03MA00888). L'autorité compétente pour opérer le retrait est celle qui est compétente pour délivrer le permis (C.E , 13 février 1981, rec. C.E., Tables p. 970), alors même que l'autorité qui a pris l'acte illégal était incompétente pour le prendre (C.E., 12 mai 1976, rec. C.E., p. 246). Le retrait du permis doit être motivé, conformément aux exigences de l'article 1 de la loi du 11 juillet 1979 (C.E., 4 novembre 1994, n°1329054). En effet, n'ayant pas été obtenu par fraude, le permis présente le caractère d'une décision créatrice de droits. Dès lors, la décision portant retrait du permis est soumise à l'obligation de motivation prescrite par la loi du 11 juillet 1979 et ne peut, par suite, intervenir sans que les intéressés aient été mis à même de présenter leurs observations écrites (CAA Versailles, 29 janvier 2009, n°07VE01134). Le retrait du permis exige également le respect d'une procédure contradictoire en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000, ce même s'il a été obtenu par fraude (CAA Bordeaux, 2 novembre 2006, Staneck, n°04BX01608). En effet, l'article 24 de la loi n°2000-231 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leur relation avec les administrations dispose : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles, qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n°79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public, n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter les observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande des observations orales ... ». Le respect de cette procédure contradictoire est souvent oublié par l'administration en pratique, ce qui ne manque pas de justifier l'annulation du retrait (CAA Douai, 28 octobre 2008, n°08DA01120). L'obligation de retirer une décision illégale qui pèse sur l'auteur de cette décision, saisi d'une demande en ce sens par un tiers, doit s'entendre comme le privant de toute possibilité de maintenir dans l'ordonnancement juridique pour opportunité une telle décision dont l'illégalité serait établie. L'existence d'une telle demande, qui lui impose dans tous les cas de s'assurer que l'illégalité alléguée est avérée, ne saurait le dispenser cependant de l'obligation de mettre à même le bénéficiaire d'un permis de construire de présenter des observations préalables sur les motifs retenus pour opérer un tel retrait, la circonstance que l'inexactitude des mentions figurant dans la demande de permis de construire sur l'origine du terrain d'assiette soit assimilable à des manoeuvres frauduleuses ayant eu pour but d'induire l'administration en erreur dans l'instruction de la demande de permis de construire, ne pouvant dispenser l'administration de motiver sa décision de retrait et, par voie de conséquence, de respecter la procédure contradictoire imposée par les dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 et celle de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 (CAA Marseille, 6 janvier 2009, n°06MA00628). Le respect de la procédure contradictoire s'impose donc, même dans l'hypothèse de fraude du pétitionnaire. Le bénéficiaire du permis doit donc être mis à même de présenter ses observations écrites et, le cas échéant, orales dans un délai raisonnable (15 jours au minimum). La tenue d'une réunion avec les requérants, au cours de laquelle ceux-ci auraient pu faire valoir leur point de vue, ne suffit pas à établir le respect de la procédure écrite par les dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 (CAA Versailles, 29 janvier 2009, n°07VE01134), pas davantage qu'un courrier du maire demandant aux requérants de cesser leurs travaux dans l'attente d'une « décision définitive », au regard d'un recours gracieux du préfet, l'éventualité d'un retrait n'étant évoquée qu'au conditionnel, n'étant abordées que les seules conséquences financières qui en résulteraient pour le pétitionnaire (TA Lyon, 6 novembre 2008, n°0704366). Seules trois hypothèses permettent à l'administration de s'exonérer du caractère contradictoire de la procédure : - En cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles : et le maire qui, du fait de son inertie, place sa décision à l'expiration du délai, ne peut invoquer l'urgence pour s'exonérer de l'obligation de mener la procédure contradictoire avant de prendre cette décision (C.E., 29 novembre 2004, n°265642 ; CAA Versailles, 29 janvier 2009, n°07VE01134), ou encore la volonté des requérants de continuer leurs travaux et de créer ainsi une situation irréversible, la commune disposant de voies de recours, et un délai de presque un mois s'étant écoulé entre l'intervention de l'avis défavorable au projet de construction des requérants et l'arrêté attaqué (TA Lyon, 6 novembre 2008, n°0704366) ; - Lorsque sa mise en oeuvre serait de nature à compromettre l'ordre public ou la conduite des relations internationales : hypothèse rare en matière de permis, l'ordre public environnemental invoqué par la commune n'étant pas compromis, alors même que la construction envisagée ne respecterait pas les règles de protection des espaces verts prévus au nouveau plan local d'urbanisme (CAA Douai, 4 juin 2008, ville de Lille, n°07DA00477) ; - Décisions pour lesquelles des décisions législatives ont instauré une procédure contradictoire particulière.