En vertu de l'article L. 1311-9 du CGCT, les projets d'opérations immobilières mentionnés à l'article L. 1311-10 du CGCT doivent être précédés d'une demande d'avis du service des domaines. Ces projets comprennent : les baux, accords amiables et conventions ayant pour objet la prise en location d'immeubles de toute nature d'un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à un montant de 12 000 €s ; les acquisitions à l'amiable, par adjudication ou exercice du droit de préemption, d'immeubles, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l'attribution, en pleine propriété, d'immeubles ou de partie d'immeubles, d'une valeur totale égale ou supérieure à un montant de 75 000 €s HT, ainsi que les tranches d'acquisition d'un montant inférieur, mais faisant partie d'une opération d'ensemble d'un montant égal ou supérieur ; les acquisitions à réaliser par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique quel que soit le montant de l'opération. La commune n'a pas à consulter les domaines avant l'estimation sommaire des dépenses devant figurer dans le dossier soumis à l'enquête publique (TA Versailles, 18 mai 2010, n° 0701664). La consultation des domaines est possible en dessous de ses limites, l'avis revêtant alors un caractère officieux. Les ventes de gré à gré, à terme, d'immeubles à construire, les locations-ventes, les adjudications volontaires, les ventes volontaires aux enchères publiques, les cessions de droit indivis d'immeubles ou partie d'immeubles, les promesses de vente valant vente dès la levée de l'option, les échanges, les apports en société d'immeuble ou de droit réel immobilier, les baux à construction, les baux à réhabilitation, les baux emphytéotiques administratifs consentis sur le domaine public sont soumis à un avis préalable. La modicité d'une transaction n'exonère pas une commune de son obligation (TA Amiens, 18 septembre 2007, Bawol, n°0500855). Les communes de moins de 2 000 habitants ont, quant à elle, la faculté de consulter le service des domaines. Opérations de nature mixte : exemple de l'échange de parcelles L'opération d'échange de parcelles, visée par l'article L. 3211-23 du CGPP, s'analyse juridiquement comme l'acquisition du bien fourni par le coéchangiste et l'aliénation du bien cédé en contrepartie. La commune doit respecter les dispositions relatives aux acquisitions amiables et celles applicables aux ventes. S'agissant, par exemple, d'un échange avec un particulier d'une parcelle de terre agricole, la valeur de la parcelle reçue en échange étant inférieure à 75 000 , il n'y a pas lieu de consulter le service des domaines. Toutefois, la commune devra procéder à cette consultation, si sa population est supérieure à 2 000 habitants, seuil à partir duquel la consultation des domaines devient obligatoire en matière de vente. Modalités de la saisine et caractéristiques Le dossier soumis à l'avis du service des domaines doit comporter les éléments suivants : nature, but, motif et délai de réalisation de l'opération ; références cadastrales, plan de situation ; identification des propriétaires ; situation du bien au regard des règles d'urbanisme ; situation juridique du bien, notamment sa situation locative, en précisant la nature du bail ou du titre d'occupation, sa date, son terme et le montant du loyer ; conditions de la vente ; utilisation éventuelle par la commune de son droit de préemption urbain ; mention que l'expropriation est, le cas échéant, envisagée, avec la date de la déclaration d'utilité publique ou de l'ouverture de l'enquête préalable ; indication des jours de permanence de la commune et des coordonnées de la personne la représentant pour la visite des lieux. L'avis doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de la réception de la demande, le point de départ du délai ne courant que du jour de la réception par les domaines du dossier complet (art. L. 1311-2 et L. 5211-37 du CGCT). L'avis des domaines doit être donné 21/11/2005 et avait été reçu par la commune le 6/12/2005. Or, la préemption avait été notifiée le 30/11/2005. A cette, la commune ne disposait pas de l'avis qu'elle avait requis, et alors que le délai d'un mois qui est imparti au domaine pour l'émettre n'était pas expiré, la commune ne pouvait librement procéder à l'acquisition. La commune avait cependant fait valoir que l'avis lui avait été communiqué oralement par le service. Si le service des domaines délivre téléphoniquement un avis compatible sur la valeur de l'immeuble et promet d'en envoyer rapidement la version écrite, la commune ne peut préempter qu'après réception de celle-ci, ce qui peut être trop tard, compte tenu du délai de deux mois pour exercer la préemption courant à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Le service des domaines se prononce sur les conditions financières de l'opération, non sur l'opportunité de l'acquisition ou de la cession. Son avis porte sur la valeur vénale ou locative du bien. Une pratique administrative limite parfois la durée de validité de l'avis à un an. Cela ne repose néanmoins sur aucun texte et un nouvel avis ne devrait être requis qu'en cas de changement de circonstances de droit ou de fait concernant les conditions financières de l'opération envisagée. L'absence de consultation des domaines pour l'exercice du droit de préemption entache la décision d'illégalité (CE, 22 février 1995, Cne de Ville-le-Grand, DA 1995, n° 233). Avis des domaines et délibération du conseil municipal Toute cession d'immeuble ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles (art. L. 2241-1, L.3213-2, L. 5211-37 du CGCT). Il n'existe pas de seuil minimum de consultation. La commune peut procéder à une cession en retenant un prix différent de la valeur déterminée par les domaines mais la motivation de la délibération doit, notamment, porter sur le prix. L'avis des domaines doit être expressément visé dans la délibération car il constitue une formalité dont la méconnaissance entache d'illégalité la délibération (CE, 22 novembre 1995, Cne de Ville-la-Grand, Rec.CE, Tables, p. 1081). A défaut de réponse dans le délai d'un mois, l'organe délibérant peut valablement délibérer sur la décision d'aliénation, étant libre de choisir l'acquéreur et n'étant pas tenue de réaliser la vente au profit du mieux offrant (CE, 12 juin 1987, Cne de Costas, rec. CE, Tables, p. 629). Si la commune peut procéder à l'acquisition ou à l'aliénation d'un bien en retenant un prix différent de celui évalué, le contrôle de l'égalité vérifie que le montant de la transaction arrêté n'est pas disproportionné au regard de la valeur vénale du bien. En effet, le montant du prix du bien doit être déterminé en fonction de sa valeur foncière et de l'intérêt public local que revêt son acquisition ou sa cession pour la commune. La décision doit alors pouvoir se justifier au regard des principes suivants : principe d'égalité : l'acquéreur privé d'un bien relevant d'une collectivité ou d'un établissement public ne doit pas bénéficier d'un traitement privilégié ; respect de l'intérêt public communal ; respect du principe de la liberté du commerce et de l'industrie, l'initiative communale ne devant pas entrer, à ce titre, en concurrence avec l'initiative privée. Pour les cessions immobilières au profit de personnes privées, bien que l'organe délibérant soit en principe libre de vendre le bien suivant la procédure de son choix, il doit toutefois veiller à ce que le prix corresponde à la valeur du bien (C. Constitutionnel, décision n° 86-207, 25 - 26 juin 1986, privatisation). Si un prix différent de la valeur déterminée par le service des domaines est retenu par la commune, celle-ci doit impérativement détailler les raisons de son choix dans la délibération. La motivation portera sur la décision d'acquérir, la situation physique et juridique du bien, le prix, les droits obligation respectifs du cédant et du cessionnaire. A défaut, la délibération autorisant l'opération pourrait être considérée comme entachée d'une erreur manifeste d'appréciation et censurée par le juge administratif. Le juge administratif sanctionne l'erreur manifeste d'appréciation, dans le sens où il s'attachera essentiellement à vérifier que le prix fixé n'est pas trop bas (CE, 8 février 1999, Ville de Lourdes), ou bien à l'inverse trop élevé. Le juge administratif a ainsi censuré la vente d'un bien communal consenti à un prix de 30 % inférieur à l'évaluation du service des domaines, au motif que le conseil municipal avait consenti au candidat acquéreur retenu un avantage injustifié (CE, 25 septembre 2009, Cne de Courtenay, n° 298918). En revanche, est légale la délibération décidant de vendre à un tarif préférentiel à de jeunes couples, qui souhaitaient y installer leur résidence principale, les terrains dans un lotissement communal, considérant qu'il existe un intérêt communal (CAA Nantes, 30 juin 2000, Préfet de la Vendée, AJDA 1995, p. 749). Il en va de même de la vente par la commune, à un prix inférieur à l'estimation des domaines, d'un terrain, constitué de bois de médiocre qualité, de pâtures et de landes, d'un faible rendement, proposé en dernier ressort à une commune voisine, avec des contreparties et, notamment, le droit de pacage au profit des éleveurs de la commune venderesse (CE, 28 février 2007, Cne de Bourisp, n° 279948, BJCL. 2007, p. 394). La cession gratuite d'un terrain, d'une superficie de 2 000 m2, estimé par le service des domaines, a pour justification de ne pas compromettre la réalisation d'équipements scolaires, ainsi que les équipements sportifs, eu égard à l'existence d'une instance judiciaire à fin de rétrocession de terrain engagée par les bénéficiaires de la cession. Ainsi la cession est-elle justifiée par un motif d'intérêt général local. Cette cession gratuite a pour contrepartie suffisante le désistement d'une action en rétrocession d'une propriété, d'une superficie de 30 175 m2, dont l'emprise est nécessaire à la réalisation des équipements publics (CAA Marseille, 22 novembre 2010, ville de Marseille, n° 08MA03509). Après délibération, au vu de l'avis des services des domaines, le maire est chargé d'appliquer la décision permettant l'acquisition ou la cession du bien immobilier, cette acquisition ou cette cession pouvant se réaliser quelques mois après la réception de l'avis des domaines et l'adoption de la délibération par l'assemblée délibérante. Le bilan des acquisitions et cessions d'une commune de plus de 2 000 habitants, ou par une personne publique ou privé agissant dans le cadre d'une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé aux comptes administratifs de la commune. S'agissant des cessions immobilières au profit de personnes publiques, la jurisprudence semble admettre la possibilité de céder des biens à un prix inférieur à la valeur estimée par le service des domaines, lorsque cette cession est justifiée par des motifs d'intérêt général. Le juge administratif considère que le prix de vente de parcelle entre deux communes peut être réduit dès lors qu'un intérêt communal s'attache à la cession (CAA Bordeaux, 24 février 2005, Cne de Saint-Lary-Soulan, n° 00BX01192). Responsabilité éventuelle de l'État L'État n'est pas responsable d'une sous évaluation par le service des domaines. En l'espèce, la commune de Chamarande-Choignes, envisageant l'acquisition de terrains, a demandé une évaluation de leur prix au service des domaines. Puis elle a lancé une procédure d'expropriation pour acquérir lesdits terrains, le Juge de l'expropriation ayant alors fixé un prix supérieur à celui estimé par le service des domaines. La commune a alors recherché la responsabilité de l'État. La Cour administrative d'appel de Nancy considère « que si la commune de Chamarande-Choignes, qui fait observer que la valeur fixée par le juge de l'expropriation est très supérieure à celle estimée par les service des domaines, soutient que ce dernier aurait ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité à son égard, la prétendue faute ainsi alléguée est en tout état de cause dépourvue de lien de causalité avec le préjudice invoqué, consistant dans le fait d'avoir dû acquitter une somme supérieure à celle escomptée pour l'acquisition de la parcelle litigieuse, dès lors qu'un tel préjudice résulte directement et exclusivement de la décision du juge de l'expropriation, qui apprécie souverainement la valeur du bien sans être lié par l'estimation préalable du service des domaines. Si la commune de Chamarande-Choignes fait par ailleurs valoir qu'elle n'aurait pas décidé d'exproprier la parcelle litigieuse si le service des domaines l'avait estimée à sa valeur réelle, il lui était loisible de ne pas en poursuivre l'acquisition après que les propriétaires eurent manifesté leur désaccord pour céder leur bien au prix estimé par le service des domaines. » (CAA Nancy, 26 février 2009, MINEFI, n° 07NC00167).