Les dispositions relatives au versement pour sous-densité (VSD) ont été codifiées aux articles L. 331-35 à L. 331-46 du Code de l'urbanisme. La densité de la construction est définie à l'article L. 331-35 du Code de l'urbanisme comme le rapport entre la surface plancher d'une construction déterminée (conformément à l'article L. 112-1) et la surface du terrain de l'unité foncière sur laquelle cette construction est, ou doit, être implantée. La partie des terrains rendus inconstructible pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administrative est exclue de ce décompte. Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle. Les communes et EPCI peuvent instituer un seuil minimal de densité déterminé par secteur du territoire de la commune ou de l'EPCI, dans les zones urbaines et à urbaniser, définis sur un document graphique figurant, à titre d'information, dans une annexe au PLU ou au POS. Ce seuil minimal de densité est fixé pour une durée minimale de trois ans, à compter de la date d'entrée en vigueur de la délibération l'ayant institué. Toutefois, une nouvelle délibération motivée tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et le développement de l'offre foncière peuvent être prise sans condition de délai. Le calcul du VSD En vertu de l'article L. 331-37 du Code de l'urbanisme, pour chaque secteur, le seuil minimal de densité ne peut être inférieur à la moitié, ni supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies par le Plan Local d'Urbanisme. Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable dans le cadre d'une opération de lotissement, le seuil minimal de densité ne peut être inférieur à la moitié, ni supérieur aux trois quarts de la surface de plancher attribués à chaque lot par le lotisseur. Le calcul du VSD est assis sur la valeur du terrain. Il est égal au produit de la moitié de la valeur du terrain, par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction résultant de l'application du seuil minimal de densité, le VSD ne pouvant, en tout état de cause, être supérieur à 25 % de la valeur du terrain. Lorsque le seuil minimal de densité ne peut être atteint du fait des servitudes administratives qui frappent le terrain, aucun versement n'est dû. Lors du dépôt de la demande de permis de construire relatif à une construction d'une densité n'atteignant pas le seuil minimal de densité, le demandeur déclare la valeur du terrain sur lequel la construction doit être édifiée, la valeur du terrain étant appréciée à la date de dépôt du permis de construire (art. L. 331-39 du Code de l'urbanisme). Sont assujettis au paiement du VSD, pour toute construction nouvelle d'une densité inférieure au seuil minimal défini à l'article L. 331-36, les bénéficiaires d'une autorisation de construire expresse ou tacite ou, en cas de construction sans autorisation en infraction aux obligations résultant de l'autorisation de construire, la personne responsable de la construction. Les projets d'extension ou les projets de construction de locaux annexes aux bâtiments déjà existants et les constructions situées sur les terrains de camping ou parcs résidentiels de loisirs ne sont pas considérés comme des constructions nouvelles. Innovation de la loi : la procédure de rescrit Par l'entremise de cette procédure (introduite par l'article L. 331-40 du Code de l'urbanisme), le contribuable, avant qu'il n'effectue sa déclaration, peut obtenir de l'administration des garanties quant à la valeur de son terrain. L'administration doit répondre de manière motivée dans un délai de trois mois. À défaut de réponse dans ce délai, les propositions de solutions présentées par le contribuable dans sa demande sont opposables à l'administration. Les constructions et aménagements mentionnés au 1° à 3° et 7° à 9° de l'article L. 331-7 sont exonérés du VSD, soit : les constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilité publique ; les constructions de locaux d'habitation d'hébergement mentionnées aux articles 278 sexies (HLM notamment) et 296 ter du CGI (logements sociaux dans les DOM notamment), les constructions de mêmes locaux, dès lors qu'ils sont financés dans les conditions II de l'article R. 331-1 du Code de la construction et de l'habitation (subventions et prêts) ou du b2 de l'article R. 372-9 du même Code (subventions de l'État) ; pour les exploitations et coopératives agricoles, les surfaces de plancher des serres de production, celle des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, celle des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, celle des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation et, dans les centres équestres de loisir, les surfaces de bâtiments affectées aux activités équestres ; les aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques miniers sur des biens construits ou aménagés avant l'approbation de ce plan et mis à la charge des propriétaires ou exploitants de ces biens ; la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans dans les conditions prévues au 1er alinéa de l'article L. 111-3, sous réserve des dispositions du 4° de l'article L. 331-30, ainsi que la reconstruction sur d'autres terrains de la même commune ou des communes limitrophes des bâtiments de même nature que les locaux sinistrés dont le terrain d'implantation a été reconnu comme extrêmement dangereux et classé inconstructible, pourvu que le contribuable justifie que les indemnités versées en réparation des dommages occasionnés à l'immeuble ne comprennent pas le montant de la taxe d'aménagement normalement exigible sur les reconstructions ; constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 m2. Le système d'exonération facultative est identique à celui prévu pour la taxe d'aménagement dans les termes de l'article L. 331-9 du Code de l'urbanisme. Le VSD est alloué aux communes et EPCI bénéficiaires pour le montant recouvré net de frais de gestion. L'État effectue un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 3 % sur le montant des recouvrements. Le produit des versements dû au titre des densités de constructions inférieures au seuil minimal de densité et le produit de ceux dû en application des articles L. 112-2 et L. 333-2 sont attribués aux communes ou EPCI compétents en matière de PLU et de POS.