La procédure de permis d'aménager est prévue aux articles L. 421-2, L. 442-2 et R. 421-19 du CU. En particulier, l'art. R. 421-19 dispose: « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : - lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies et d'espaces communs ; - ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité : [...] ». La procédure de déclaration préalable est prévue aux articles L. 421-4 et R. 421-23 du CU. L'art. R. 421-23, notamment, dispose : « Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivant : a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ; [...] ». La déclaration préalable Lorsqu'une demande de permis d'aménager n'est pas nécessaire pour un lotissement, celui-ci sera soumis à la déclaration préalable. On peut déduire essentiellement de l'art. R. 421-19 que les lotissements soumis à cette déclaration sont ceux qui créent : plus de deux lots en moins de dix ans mais qui ne sont ni situés en secteur protégé ni soumis à la création de voies ou d'espaces communs, les deux conditions étant cumulatives ; un lot ou deux en moins de dix ans, sans prise en compte, dans ce cas, de la localisation du projet et de la nécessité d'équipements communs (voies et espaces communs exclusivement) ; La méthodologie pour déterminer l'application de l'une des deux procédures consiste à répondre aux questions successives suivantes : Y-a-t-il eu plus de deux détachements en vue de construire depuis moins de 10 ans ? Si tel n'est pas le cas, le projet de division foncière relève de la déclaration préalable. Dans l'hypothèse de plus de deux détachements en vue de construire dans la période de 10 ans, il y a alors lieu de se poser la question de savoir si le projet prévoit la réalisation de voies ou espaces communs ? Si tel est le cas, il y a alors lieu à permis d'aménager. Dans l'hypothèse où le projet ne prévoit pas la réalisation de voies ou espaces communs, il y a alors lieu de se poser la question de savoir si le lotissement est situé dans un site classé ou dans le périmètre délimité d'un secteur sauvegardé. Si tel est le cas, il relèvera du permis d'aménager. Dans l'hypothèse inverse, il relèvera de la déclaration préalable. En apparence simple, le décompte des lots, les notions de « voies et espaces communs » suscitent le questionnement, et parfois la controverse, en pratique. La présence en secteur protégé apparaît, en revanche, moins sujet à caution. Décompte des terrains créés sur 10 ans Le délai de 10 ans, s'il n'a pas de conséquence sur la qualification de l'opération, en a, en revanche, sur la procédure à mettre en oeuvre : permis d'aménager ou déclaration préalable. Le terrain détaché doit avoir pour objet de recevoir un bâtiment dans les dix années pour que le détachement constitue un lotissement. Le décompte des lots est difficile à opérer avec certitude aujourd'hui compte tenu du délai imposé de dix ans et de l'imprécision des textes. L'augmentation, dans la période de 10 ans, du nombre de lots est susceptible d'avoir des conséquences sur l'autorisation à requérir. Il peut alors être nécessaire d'évoluer de la déclaration préalable initiale vers le permis d'aménager. Le rapport du groupe d'experts constitué au sein du Gridauh a débusqué les problèmes qui peuvent alors se poser, la conclusion étant sans ambages : « Plus concrètement, lorsqu'un lotissement déclaré a été autorisé, toute subdivision postérieure d'un lot, dans les dix ans, est susceptible de créer une opération relevant du permis d'aménager, du fait du franchissement du seuil, dès lors que des travaux sont nécessaires ». (Gridauh, rapport rédigé par J. Tremeau, pp 6-7). Le décompte des lots doit s'opérer en tenant compte de l'intention d'implanter un bâtiment, cette intention devant être recherchée chez le bénéficiaire d'un acte à titre gratuit ou l'acquéreur. Les terrains exclus du décompte L'art. R. 442-2 du CU détermine les catégories de terrain qui ne doivent pas être pris en compte pour calculer le nombre de lots à construire issus d'une propriété. a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ; c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ; d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux art. L. 230-1 à L. 231-6 ; e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du « e » du 2° de l'art. L. 332-6-1 et de l'art. L. 322-10 ; f) Les terrains issus des divisions mentionnées à l'art. R. 442-1 ». Les lots déjà bâtis, s'il n'y a aucune intention de démolition, ne doivent pas être pris en compte pour le décompte des lots, quel que soit l'âge de la construction qu'il supporte et même en cas de changement ultérieur de destination ou d'affectation. A contrario, le terrain bâti doit être pris en compte si le bâtiment est destiné à être démoli. Si cette démolition intervient dans le délai de 10 ans, alors que le détachement initial n'avait pas été pris en compte, le terrain est-il inconstructible ou peut-on régulariser par une déclaration préalable ? La jurisprudence n'a pas encore tranché. Une autre hypothèse est celle de la création de deux lots sur une parcelle déjà bâtie n'ayant jamais fait l'objet de divisions foncières, le premier lot supportant la construction, le deuxième étant destiné à l'implantation de bâtiment. Il y a lieu de déposer une déclaration préalable, dès lors que : la parcelle n'a pas fait l'objet d'une mutation antérieure, ne se situe pas dans un secteur protégé, les lots créés étant desservis par la voie publique existante, et que l'on considère que le lotissement naît au premier détachement. En revanche, si l'on considère que le lotissement naît au deuxième détachement, aucune formalité ne sera requise. Une autre solution consisterait à vendre le lot déjà bâti avant le lot à bâtir, l'acquéreur de ce lot à bâtir n'ayant alors qu'à déposer un permis de construire. Cette solution, si elle est concevable intellectuellement, n'est pas sans risque juridiquement, dès lors qu'elle pourrait être considérée comme ayant pour objet de contourner la réglementation, le permis de construire étant, de ce chef, illégal. Les parties de terrains détachées d'une propriété L'art. R. 442-2b exclut du décompte les parties de terrains détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë (ancien art R. 315-1). La simple modification des limites divisoires ne fait donc pas naître de nouveaux lots. Le fait que l'opération de détachement-rattachement rende constructible l'un des lots est indifférent quant au décompte des lots et, par conséquent, par rapport à l'absence de qualification de lotissement. Les terrains détachés d'une propriété suite à une expropriation, une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ne sont pas pris en compte les terrains détachés lorsque le transfert de propriété est opéré : par voie d'ordonnance d'expropriation ; par voie de cession amiable consentie après DUP ; par voie de cession amiable consentie avant DUP dont il est donné acte par le juge de l'expropriation. Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par les art. L. 230-1 à L. 230-6 ne sont pas pris en compte les terrains détachés lorsqu'ils constituent des terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux art. L. 230-1 à L. 230-6 du CU. L'art. L. 123-1-8° du CU dispose que le PLU peut « fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts ». Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du « e » du 2° de l'art. L. 332-6-1 et de l'art. L. 332-10 sont exclues du décompte les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du « e » du 2° de l'art. L. 332-6-1 (cession gratuite) et de l'art. L. 332-10 (participation dans le cadre d'un plan d'aménagement d'ensemble). La cession de terrain à titre gratuit figure au nombre des contributions aux dépenses d'équipements publics pouvant être exigées des constructeurs en application des art. L. 332-6 et L. 332-6-1 du CU. Les terrains issus des divisions non constitutives de lotissement énumérées limitativement à l'art. R. 442-1 : les divisions effectuées dans le cadre d'un remembrement administrativement contrôlé ; les divisions réalisées par l'aménageur d'une zone d'aménagement concerté ; les divisions primaires ; les divisions conformes à un permis de construire valant division prévu par l'art. R. 431-24. Combinaison des articles L. 442-2 et R. 421-19 Corrélativement l'art. R. 421-19a du CU indique : « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire : lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ; ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ». Il en résulte que : Si l'opération crée plus de deux lots sur une période de moins de dix ans avec réalisation de travaux d'équipement collectifs, il y a lieu à permis d'aménager ; Si l'opération crée plus de deux lots sur une période de dix ans et est située en secteur sauvegardé, même sans travaux de viabilisation, il y a lieu à permis d'aménager ; En cas de lotissement, tout ce qui n'est pas soumis à permis d'aménager est soumis à déclaration préalable : si l'opération crée deux lots ou un seul lot, la déclaration préalable est applicable ; si l'opération crée plus de deux lots et qu'elle ne nécessite pas la réalisation de voies ou espaces communs, la déclaration préalable est requise sauf si l'on se trouve dans un site classé ou en secteur sauvegardé qui imposera alors, même sans travaux, un permis d'aménager. Réalisation de voies ou d'espaces communs : La difficulté tient à la définition de ces voies et espaces communs : voirie, réseaux, espaces verts... L'emploi de l'expression « voies ou espaces communs à réaliser » implique que les voies et lots existants avant la division ne sont, par conséquent, pas à considérer comme des voies ou espaces communs à réaliser (Rép. min. à la question écrite n° 06447, JO Sénat, 9/04/09, p. 887). En revanche, les voies ou espaces communs créés au moment de la division sont à comptabiliser pour établir la procédure à mettre en place. La constitution de plusieurs servitudes de passage sur un même projet aurait pu être conçu afin d'échapper à la réalisation des voies et, par conséquent, à l'obligation de déposer un permis d'aménager, la servitude ne profitant qu'à un seul lot et non à l'ensemble de ceux-ci. Lorsque la servitude est préexistante à la division ou que la division n'a pas pour objet de créer plus de deux lots en moins de 10 ans, l'opération est soumise à déclaration préalable en application de l'art. R. 421-23 du CU. La plupart des géomètres considère comme espaces communs : la voirie, les trottoirs, les stationnements, les espaces verts, le bassin de rétention, aires de jeux, local poubelles. La difficulté tient à la différence entre l'art. L. 442-2 qui évoque la notion d' « équipements communs » et l'art. R. 421-19 qui parle d' « espaces communs ». Tandis que l'espace commun rejoint l'idée de mutualisation de l'image et de l'accessibilité entre au moins 2 lots, l'idée d'équipements communs comprend toutes les servitudes de tréfonds comportant notamment les besoins de rétention et autres VRD. Dès lors la création de servitude de passage pour les réseaux n'étant pas considéré comme espace commun n'exige pas le dépôt d'un permis d'aménager. Localisation dans le périmètre d'un secteur sauvegardé ou d'un site classé : l'art. R. 421-19a précise que les lotissements créant plus de 2 lots à construire « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre est délimité ». En ce cas, il devra obtenir un permis d'aménager même sans travaux.