Les projets d'ordonnance et de décret viennent d'être publiés et les principaux ajustements concernent les lotissements, dont la pratique avait révélé les difficultés d'application liées notamment au champ respectif de la déclaration préalable et du permis d'aménager. L'ordonnance et de décret ont pour objectif de clarifier et d'améliorer les procédures de création et de gestion des lotissements. De manière générale, l'opération de lotissement a pour objet de diviser une propriété foncière afin de vendre les parcelles obtenues à des constructeurs. L'actuel art. L. 442-1 du Code de l'urbanisme (CU) dispose que « constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Cinq éléments contribuent, au travers des termes de l'art. L. 442-1 du CU, à la définition du lotissement : la notion d'opération d'aménagement ; une division foncière en propriété ou en jouissance ; une ou plusieurs propriétés foncières ; l'intention d'implanter un bâtiment ; dans un délai de 10 ans. La définition du lotissement implique la réunion de l'ensemble de ces éléments, la réglementation sur les lotissements étant, de surcroît, d'ordre public. Le nouvel art. L. 442-1 du CU disposerait que « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d'en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Il a pour objectif de préciser et de clarifier la définition du lotissement. La nouveauté se mesure à un double niveau : suppression de l'obligation de prise en compte des divisions intervenues dans les dix années précédentes ; possibilité pour un lotissement de concerner plusieurs unités foncières contiguës. Bien que non expressément précisé, le lotissement concerne toujours les divisions par mutations à titre gratuit ou onéreux, partage ou locations, visées par l'ancienne définition. Lotissement et opération d'aménagement La notion d'unité foncière se substitue à celle de « propriété », le Conseil d'État définissant l'unité foncière comme « un îlot de propriété d'un seul tenant composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, Rec. CE, tables, p. 1134 ; CE, 19 juillet 2010, n° 329199). Il faut donc tenir compte de l'unité foncière expurgée de ses démembrements. Pour les parcelles grevées d'usufruit, seule la nue-propriété est à prendre en compte. L'actuelle définition vise « l'implantation de bâtiments ». Désormais, sont concernés un ou plusieurs lots « destinés à être bâtis ». L'expression englobe-t-elle celle de bâtiment (une éolienne, par exemple, n'est pas considérée comme un bâtiment : CAA Marseille, 16 juin 2011, Roy, n° 09MA01017), ou a-t-elle une visée plus large concernant une construction ? La logique juridique voudrait que la notion recouvre plutôt celle de bâtiment. La nouvelle définition vide les dissensions doctrinales, jurisprudentielles sur la naissance du lotissement au 1er détachement ou au 2e détachement. Le lotissement naît dès le premier détachement. Dans ce cadre, le délai de référence de dix ans est supprimé. Est également supprimée la référence à la notion d'opération d'aménagement de l'art. L. 442-1. La notion d'opération d'aménagement est définie par l'art. L. 300-1 du CU qui indique : « les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain ». Alors qu'une opération d'aménagement, au sens de l'art. L. 300-1 du CU, implique un certain degré de complexité et combine différents types d'actions (aménagement de terrains, réalisation d'équipements), le lotissement ne requiert que la division d'une ou plusieurs propriétés foncières sans nécessité d'aménagement spécifique correspondant à la notion de projet, ne procédant que d'une mutation, d'une vente, d'une donation, d'une location ou d'un partage. Exclusion de certaines divisions de la procédure de lotissement L'article V du décret modifie l'article R. 442-1 du CU relatif à la définition des opérations de division ne relevant pas de la procédure de lotissement. Les divisions primaires, permettant de diviser un terrain postérieurement à l'obtention d'autorisation de construire des bâtiments autres que des maisons individuelles, figurent en tête de liste. Par ailleurs, une définition est donnée aux maisons individuelles pour l'application de cette disposition. Il est fait référence au champ du recours obligatoire à un contrat de construction défini à l'art. L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'« habilitation » du propriétaire est supprimée, le seul critère étant désormais que l'acquéreur ait obtenu un permis de construire ou un permis d'aménager. S'agissant des divisions prévues par un permis de division de l'art. R. 431-24, le projet de décret précise que sont exclues du régime des lotissements, « les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'art. R. 431-24, lorsque ce permis n'est pas destiné à être mis en oeuvre par des maîtres d'ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l'art. L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ». Ainsi, sont condamnés les montages consistant pour un opérateur à obtenir un permis de division pour la réalisation de maisons individuelles, puis de vendre des lots à bâtir à des acquéreurs qui réalisent eux-mêmes la maison devant être édifiée sur le lot acquis, après transfert partiel du permis de construire (voir rép. ministérielle n° 79416, JOAN Q, 22/03/2011, p. 2878). Le nouvel R. 442-1 opère une fusion des hypothèses visées à l'actuel art. R. 442-2, en excluant du régime des lotissements les divisions visées audit article et relatives au seul champ d'application du permis d'aménager. Le nouvel R. 442-1 du CU intègre donc les dispositions de l'ancien art. R. 442-2 en les actualisant, la cession gratuite de terrain ayant été déclarée inconstitutionnelle. Désormais, sont donc exclues du champ d'application des lotissements les divisions suivantes : les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; les détachements/rattachements à une propriété contiguë ; les détachements résultant d'une procédure d'expropriation, d'une cession sous déclaration d'utilité publique ou d'une cession amiable antérieure à une DUP lorsqu'il en est donné acte par le juge de l'expropriation. L'art. L. 442-1-1, qui est une disposition nouvelle, confère une base légale aux exceptions, déjà prévue dans la partie réglementaire, qui exclut les divisions précitées de la procédure du lotissement. Par ailleurs, les dispositions du texte actuel obligeant à ce que les opérations soient réalisées sur « le même terrain » seraient supprimées par le décret. Le nouvel art. L. 442-1-2 du CU dispose que « le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots. Le maître d'ouvrage peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ». Il s'agit d'une disposition nouvelle ayant pour objet la définition du périmètre du lotissement. Il est ainsi explicitement prévu qu'il est possible de créer un lotissement sur plusieurs unités foncières contiguës, le périmètre du lotissement devant inclure les lots à bâtir, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots, avec, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de ou des unités foncières. Champ d'application du permis d'aménager et de la déclaration préalable L'art. L. 442-2 du CU, qui détermine les critères fixant, par voie réglementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager et de ceux soumis à déclaration préalable est modifié. Les dispositions actuelles exigent une déclaration préalable pour les lotissements de moins de 3 lots ainsi que pour tous ceux qui ne comportent pas la création de voies ou espaces communs, le permis d'aménager étant requis dans les autres cas. Désormais, afin d'éviter les contournements de procédure, il est prévu que, pour déterminer le nombre de lots créés sur une unité foncière, le calcul doit prendre en compte les lots créés antérieurement, en remontant jusqu'à dix ans en arrière. L'article V, VI du décret donne un nouveau contenu à l'ancien art. R. 442-2 du CU, pour introduire une possibilité de régularisation des divisions qui auraient dû faire l'objet d'une déclaration préalable de lotissement. Il est ainsi prévu que le permis de construire puisse tenir lieu de déclaration préalable de lotissement, dès lors que la demande mentionne que le terrain est issu d'une division. L'art. R. 442-2 est désormais ainsi rédigé : « Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ». S'agissant du nouveau champ d'application du permis d'aménager : le critère numérique est supprimé, hors sites classés et secteurs sauvegardés. Toutefois, le critère numérique persiste implicitement dès lors que ne seraient soumis à permis d'aménager que les lotissements rendant nécessaires des équipements communs, c'est-à-dire comportant au moins deux lots. le critère matériel est la création ou l'aménagement de voies, espaces ou équipements communs. Désormais, les équipements « communs » seront pris en compte, et non plus seulement les espaces communs. Ainsi, l'opération sera soumise à permis d'aménager dès lors que la division rendra nécessaire la réalisation de réseaux communs desservant chaque lot et permettant leur raccordement aux réseaux publics. S'agissant du nouveau champ d'application de la déclaration préalable : la déclaration préalable est exclue dans les sites classés et les secteurs sauvegardés ; peut être régularisée une division effectuée sans déclaration préalable par le permis de construire. Ainsi, un terrain peut être détaché sans intention de construire, cette intention étant susceptible d'évoluer, par ailleurs, dans le délai de prescription de dix ans. Une demande de permis de construire attestera tout à la fois de ce changement d'intention et permettra de régler la difficulté puisqu'elle vaudra déclaration préalable de régularisation. Décidément, le lotissement, depuis 2007, fait beaucoup écrire. Les projets d'ordonnance et de décret constituent une tentative bienvenue de clarification de la définition du lotissement.