Décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (art. L.442-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) / art. 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) permet au bailleur, du parc locatif social ou privé, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges, pendant une période déterminée (limitée à 15 ans), lorsqu'il a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l'immeuble, des travaux d'économie d'énergie. Cette possibilité est soumise à des conditions tenant notamment à la nature des travaux ou aux niveaux de performance énergétique à atteindre. Les travaux doivent en outre être justifiés auprès du locataire et lui bénéficier directement. Le montant de la participation du locataire, fixe et non-révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Deux décrets en date du 23 novembre 2009, pris après avis de la Commission nationale de concertation, sont venus respectivement préciser ce dispositif pour le parc social (art. R.442-24 à R.442-30 du CCH) et pour le parc privé. S'agissant du parc social, le texte indique que ces dispositions sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions régies par l'article L. 351-2 (aide personnalisée au logement). Deux arrêtés du même jour apportent des précisions, pour les parcs social et privé, relatives aux caractéristiques techniques des travaux d'économie d'énergie éligibles, aux niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre pour chaque catégorie de travaux, aux modalités d'évaluation du montant de la participation demandée au locataire du logement, ainsi qu'à la teneur des attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux. La contribution du locataire est exigible à la condition que le bailleur social ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine (programme de travaux, modalités de leur réalisation, bénéfices attendus et contribution des locataires, notamment la durée). Une telle concertation doit également être engagée avec le locataire dans le parc privé. A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire intitulée « contribution au partage de l'économie de charges », en sus des lignes relatives au loyer et aux charges, la mention des dates de sa mise en place et de son terme ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance. Ces mentions pourront figurer sur l'avis d'échéance dès le mois suivant la date de fin des travaux. Pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur, privé ou social, qui envisage la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire, devra lui fournir, au préalable, les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informer de son terme. Les décrets fournissent par ailleurs la liste des travaux d'économie d'énergie éligibles à ce dispositif. Cette liste est identique pour le parc social et privé. Enfin, les textes apportent des précisions concernant le calcul de la contribution du locataire et le contrôle après travaux. L'économie de charges sur laquelle est fondée la contribution du locataire est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci. Toutefois, cette contribution peut être fixée de manière forfaitaire si l'une des conditions alternatives fixées par les décrets est remplie. Soit les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul, soit le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré. Les arrêtés du 23 novembre dernier définissent plus précisément la méthode de calcul et le forfait tenant compte des caractéristiques des logements considérés. JO du 25 novembre 2009, p. 20227 Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 pris en application de l'article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé JO du 25 novembre 2009, p. 20228 Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social JO du 25 novembre 2009, p. 20230 Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé JO du 25 novembre 2009, p. 20238 Décret n° 2009-1485 du 2 décembre 2009 relatif au répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux En vue de la constitution et de l'actualisation du répertoire des logements locatifs prévu à l'article L. 411-10 du CCH, les bailleurs sociaux transmettent chaque année au service statistique ministériel du logement, avant le 1er mars, pour chaque logement locatif sur lequel ils sont titulaires d'un droit réel immobilier ou dont ils sont usufruitiers au 1er janvier de l'année ou au 1er janvier de l'année précédente, les informations détaillées par le décret. JO du 4 décembre 200, p. 20299 - Décret n° 2009-1486 du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes d'habitations à loyer modéré La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion rend obligatoire, avant le 31 décembre 2010, la signature de conventions d'utilité sociale (CUS) pour tous les organismes d'HLM (avec le préfet de région). Les organismes HLM sont conduits à revoir leur « projet d'entreprise » en déclinant, à l'échelle des territoires sur lesquels ils sont implantés, les priorités gouvernementales en matière de politique du logement, telles que l'accroissement conséquent de l'offre de logements locatifs sociaux dans les zones où ils sont en nombre insuffisant, la mise en oeuvre du droit au logement opposable, la vente de logements sociaux à leurs occupants ou le renforcement de l'effort de rénovation thermique des bâtiments. Par ailleurs, les CUS reprendront dans un document unique les engagements des acteurs locaux déjà formalisés dans de nombreux documents relatifs aux politiques locales du logement : les plans départementaux d'accès au logement des personnes défavorisées, les programmes locaux de l'habitat (PLH), les conventions de délégation de compétence des aides à la pierre ou encore les conventions « qualité de service ». Enfin, les CUS devront prévoir, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre offre et demande de logement, une modulation des surloyers. Elles pourront également prévoir, à titre expérimental, un dispositif de modulation des loyers en fonction des revenus des locataires. Chaque aspect de la politique menée par les organismes HLM sera assorti d'objectifs à atteindre. Une évaluation du respect des engagements et de l'atteinte des objectifs fixés sera réalisée tous les deux ans. Le non-respect des objectifs pourra entraîner des sanctions. Le décret donne ainsi la liste des indicateurs de performance faisant l'objet d'une évaluation et les sanctions. Le texte détaille également les modalités d'élaboration de la convention, et notamment l'association des collectivités locales à son élaboration (sont associés les EPCI dotés d'un PLH adopté à la publication du décret sur les territoires desquels l'organisme dispose de patrimoine, et les départements). Plus de 950 projets de conventions portant sur 4 650 000 logements environ devront être adressés aux préfets avant le 30 juin 2010 et signés avant le 31 décembre 2010. Ces conventions seront conclues pour une durée de six ans renouvelable. JO du 4 décembre 2009, p. 20300 Décret n° 2009-1517 du 8 décembre 2009 relatif aux zones géographiques mentionnées à l'article L. 442-3-3 du Code de la construction et de l'habitation Le I de l'article L. 442-3-3 du CCH prévoit que dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'HLM ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les locataires dont les ressources sont, deux années consécutives, au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ces logements n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de trois ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds. Pour l'application de ces dispositions, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande sont définies par arrêté du ministre chargé du Logement, parmi les zones, définies en application du h du 1 du I de l'article 31 du Code général des impôts, dans lesquelles la tension sur le marché locatif privé est la plus forte : c'est-à-dire les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, conformément à un arrêté des ministres chargés du Budget et du Logement établissant le classement des communes par zone (A, B1, B2 et C). JO du 10 décembre 2009, p. 21313 Arrêté du 8 décembre 2009 relatif aux zones géographiques mentionnées à l'article L. 442-3-3 du Code de la construction et de l'habitation Pour l'application des articles R. 442-3-3 et R. 481-10 du CCH, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande sont les zones A et B1 de l'annexe à l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement. JO du 10 décembre 2009, p. 21322