Coup de peinture verte sur les contrats de location ! En juillet 2013, tous les baux des bureaux et commerces de plus de 2 000 m² devront inclure une annexe environnementale. À compter de janvier 2012, ceux conclus ou renouvelés devront aussitôt se conformer à cette obligation. Le concept de bail vert, star depuis quelques mois des colloques et autres ateliers de réflexions estampillés Grenelle, se frotte désormais au terrain. Côté bureaux, CBRE en a récemment signé deux avec la communauté d'agglomération Est ensemble (lire EM n° 1690, p. 12) et Pôle emploi à Romainville (93), alors qu'Icade en concluait un avec Pierre & Vacances à Paris, tandis que d'autres investisseurs en annoncent pour des bâtiments encore au stade de projet. Les premiers enseignements sont donc plutôt à chercher du côté des commerces. Et, comme souvent quand il est question d'environnement, c'est Nature et découvertes qui s'affiche en tête de gondole. L'enseigne a signé en mars les premiers avenants « verts » de l'Hexagone pour quinze de ses établissements installés dans les centres commerciaux d'Unibail-Rodamco. L'investisseur immobilier en a signé depuis deux cent soixante en France. « Aucun de nos magasins n'est concerné par l'obligation réglementaire, nous voulons néanmoins continuer à promouvoir les baux verts quelle que soit la surface des locaux, comme nous le faisons au sein d'un groupe de travail de la Fédération du commerce spécialisé ( Procos) », indique Étienne Ruth, responsable développement durable de Nature et découvertes. Les enseignes de plus de 2 000 m² attendent la parution du décret d'application, officiellement prévu pour cette fin d'année, pour savoir à quelle sauce elles seront mangées, le court article 8 de la loi Grenelle 2 évoquant uniquement la question énergétique. Or, celle-ci cristallise les difficultés historiques de dialogue entre bailleurs et preneurs. « Dans la plupart des centres commerciaux, ces derniers n'ont pas accès aux compteurs situés dans des locaux techniques. Il est temps de partager les informations ! Nous nous sommes ainsi engagés, lors de réunions annuelles, à fournir à Unibail nos consommations poste par poste contre l'accès au verdict des compteurs », explique Étienne Ruth. La majorité des thèmes de la clause environnementale conclue entre les deux parties touchent aux aspects énergétiques : « échange et partage des données », donc, mais aussi « pilotage des installations techniques, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, maintenance », ou encore « transports ». « Sans au moins un an de recul et d'échanges réguliers, il ne faut pas accepter d'objectifs chiffrés, conseille Étienne Ruth. L'éclairage constitue de ce point de vue un vrai piège. » « Certains bailleurs veulent imposer telle technologie d'éclairage ou interdire les lampes halogènes. Or l'éclairage fait partie intégrante d'un concept commercial. Sa modification peut faire chuter le chiffre d'affaires d'un tiers », appuie Aude Le Vaillant, directrice communication et institutions du Procos. Pour faire des économies sur ce poste sans que les ventes en pâtissent, Nature et découvertes a justement eu une idée lumineuse : équiper tous ses magasins d'un système de « double allumage » qui permet de diminuer la puissance de l'éclairage des deux tiers quand seulement le personnel occupe les locaux (ménage, inventaire...). La sensibilisation des salariés et ce type d'équipement peu onéreux à installer constituent une première source d'économie non négligeable. Il est en outre indispensable de connaître précisément ses consommations avant de s'engager. Les factures des fournisseurs d'énergie, basées sur des estimations, ne suffisent pas. Pour chiffrer ses consommations poste par poste, mieux vaut mener un audit poussé sur un ou plusieurs magasins pilotes. Autres conseils du Monsieur bail vert de Nature et découvertes : ne pas accepter un système avec des pénalités financières comme le proposent certains bailleurs trop zélés et éviter de se placer sur un plan uniquement juridique. « Ce serait une grossière erreur, affirme-t-il. Les équipes techniques des deux parties doivent prendre le temps d'échanger avant toute contractualisation. » Le responsable DD prévient cependant : « Attention à ne pas se focaliser sur l'énergie au risque d'oublier les autres aspects environnementaux, ainsi que le confort des salariés et des clients. » Gestion des déchets, point négligé dans la plupart des centres commerciaux, transports, eau et propreté ou qualité de l'air intérieur sont autant d'items ayant aussi fait l'objet d'un accord entre la chaîne de magasins et le propriétaire immobilier.