Sa silhouette se découpe sitôt sorti de la gare du Bourget, à un quart d'heure de RER du centre de Paris. À peine y a-t-on pénétré que l'oeil hésite entre le panneau annonçant les nombreux services disponibles sur place et l'écran qui affiche la météo et les consommations énergétiques en temps réel. Ce n'est pas un avion, mais un bâtiment de bureaux qui porte le nom d'un pilote légendaire : Le Mermoz. Livré en mars dernier, ce double édifice conçu par les architectes Joël Friant, Jacques et Éric Haour est le premier bâtiment de bureaux à obtenir la double certification NF-démarche HQE et Breeam, les deux systèmes de certification français et britanniques qui ont depuis annoncé leur rapprochement. Agréable et clair, des cages d'escalier aux jardins intérieurs, le bâtiment construit par BNP Parisbas Immobilier d'entreprise offre une surface de 21 000 m² de bureaux. CBRE Investors, l'actuel propriétaire, ne souhaite pas dévoiler le prix de cette acquisition en Vefa. « Un surinvestissement de 3,5 %, se contente d'indiquer Benjamin Le Baut, asset manager. Loyer et charges s'élèvent respectivement à 245 et 40 euros par mètre carré de surface utile de bureaux et par an, incluant les salaires d'une hôtesse pour la conciergerie et d'un gardien. » Face à la demande croissante des utilisateurs, la majorité des investisseurs immobiliers parient sur des immeubles neufs certifiés haute qualité environnementale et/ou, pour attirer les locataires étrangers, selon d'autres standards internationaux (cf. Repères). Mais leur valorisation sur le marché est-elle supérieure à celles de locaux plus classiques, comme cela semble être le cas, selon plusieurs études, aux États-Unis et en Grande-Bretagne avec les systèmes Leed et Breeam ? « Il est encore un peu tôt pour l'affirmer avec certitude », répond Laurent Crépin, directeur technique et du développement durable chez Generali Immobilier. « Avec la crise, les valeurs vénales de tous les actifs de bureaux hexagonaux ont baissé. Un immeuble parisien neuf a ainsi vu son taux de capitalisation passer d'environ 4,5 à 6,25-6,5 % en un an. Les loyers connaissent, en outre, un mouvement baissier depuis un an et demi », indique Jacques-Olivier Darne, expert chez CBRE Valuation. Un parc qui perd donc de la valeur, celle-ci s'estimant schématiquement par le rapport entre loyer net de charges et taux de capitalisation. Les immeubles certifiés semblent cependant mieux résister à cette érosion. « Ils sont plus faciles à louer et à vendre, notamment en raison de leurs charges réduites, qui séduisent les utilisateurs », constate Jacques-Olivier Darne. Mais un bâtiment reste d'abord un produit financier soumis à des critères traditionnels : localisation, durée du bail, prestations immobilières classiques... L'incertitude demeure donc pour l'heure, sur un marché offrant encore trop peu d'opportunités. Seulement 26 opérations étaient en effet livrées et certifiées HQE en phase réalisation au 30 juillet. « Mais leur nombre évolue rapidement ; 2009 est une année de livraison », rappelle Patrick Nossent, président de Certivea. « La part des bureaux certifiés en France pourrait dépasser les 50 % cette année », allait même jusqu'à déclarer Carole Le Gall, la nouvelle directrice du Centre scientifique et technique du bâtiment ( CSTB) lors de l'inauguration en grande pompe du Mermoz. Selon, le Livre blanc de l'immobilier durable, publié en mai par la société de conseil DTZ, près de 700 000 m² de bureaux HQE pourraient être construits en Île-de-France cette année, soit 44 % des surfaces livrées. Tandis que 900 000 m² sont déjà programmés pour 2010. « C'est une tendance lourde, qui redéfinit les standards de construction. La France a découvert la HQE un peu après la Grande-Bretagne, les États-Unis ou l'Australie. Mais même dans ces pays plutôt en avance, les experts immobiliers n'ont pas réellement pris en compte cette nouvelle donne », regrette Franz Jenowein, directeur conseils et études développement durable chez Jones Lang Lasalle ( JLL). La situation devrait cependant évoluer. « On peut imaginer que la performance énergétique d'un bâtiment joue à terme sur son taux de rendement », avance prudemment Jacques-Olivier Darne. « Après une période intermédiaire où les immeubles écoresponsables seront certainement surcotés, leur « standardisation » devrait entraîner un nouvel ajustement du marché avec, cette fois, la décote des immeubles non écoresponsables ou obsolètes », note d'ailleurs CBRE dans un Focus publié en juillet. « Seuls les immeubles labellisés basse consommation (BBC) ou à énergie positive (Bepos) devraient pouvoir défendre une valeur supérieure, contrairement à ceux "seulement" classés haute performance énergétique (HPE, le niveau désormais minimum pour prétendre à la certification HQE, NDLR) », analyse pour sa part Dominique Lebel, président de l'entreprise de conseil Gemofis et P-DG du promoteur Sercib. Ce dernier vient d'ailleurs de trouver un locataire, le groupe de protection sociale Malakoff Médéric, pour ses deux immeubles neufs THPE de Guyancourt (78), le Ravel et le Rachmaninov, et il devrait inaugurer, fin 2010 à Clamart (92), l'un des premiers projets de bâtiment de bureaux Bepos français, le Solaris. Les bâtiments classiques pourraient donc être frappés d'obsolescence et décotés dans un futur proche. Un danger que les investisseurs immobiliers se doivent d'anticiper afin de préserver la valeur vénale de leur parc. D'autant qu'une autre ombre plane sur leur tête : l'obligation de réhabiliter entre 2012 et 2020 les bâtiments tertiaires « devant améliorer leur performance énergétique » selon un principe que devrait acter la loi Grenelle 2 discutée cet automne au Parlement. Les propriétaires n'auront alors a priori plus le choix : ils vont devoir engager des travaux pour ne pas voir s'effriter la valeur de leur parc et éviter d'éventuelles pénalités financières. Car ce n'est pas le coût de l'énergie qui suffit aujourd'hui à les y inciter. « Un immeuble consomme en moyenne entre 350 et 400 kWh/m²/an. Il est généralement possible de ramener cette consommation à 150 ou 200 kWh. Ce qui revient aujourd'hui à des économies de charges atteignant 15 à 20 euros par mètre carré... C'est peu en termes de budget de rénovation injectable », expose François Thellier, directeur développement tertiaire chez Bouygues Immobilier, promoteur qui propose depuis fin 2008 aux maîtres d'ouvrage, une démarche globale de réhabilitation tertiaire baptisée Rehagreen. Selon le Livre blanc de DTZ, cette nécessaire mise en conformité « pourrait coûter entre 8 et 30 % de la valeur des biens en question ». Une large fourchette qui reflète la différence de performance thermique entre les immeubles de type haussmannien et ceux bâtis depuis les années 1970, toujours plus énergivores. D'importants coûts de restructuration que les propriétaires pourraient ne pas être les seuls à supporter... La loi Grenelle 2 pourrait en effet fixer un mécanisme de répartition de ses frais avec les locataires comme l'a récemment fait la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement dans le secteur résidentiel. Dans certains cas, cependant, il est plus rentable de repasser par la page blanche de l'architecte, par exemple pour un bâtiment déjà amorti, bien placé, mais trop vorace en énergie. Un participant aux ateliers organisés par DTZ, pour préparer la rédaction de son Livre blanc, a ainsi estimé « que 85 à 90 % des bâtiments tertiaires du parc francilien seraient déjà obsolètes et que, parmi ceux-là 40 % mériteraient d'être rasés ». C'est l'option retenue par l'assureur Aviva, à La Défense, avec son projet de tour Carpe Diem. « Nous avons décidé, il y a deux ans, dans le cadre du plan de relance du quartier d'affaires, de démolir un immeuble de 5 000 m² des années 1970 que France Telecom, le locataire, voulait quitter, pour construire cette tour de 47 000 m² certifiée HQE et Leed Gold », témoigne Joëlle Chauvin, directrice immobilière. Livraison en 2012 pour un budget de 280 millions d'euros. Comme Aviva, de nombreux gestionnaires de parcs seront confrontés à ce type d'arbitrage. Et devront donc connaître finement les qualités environnementales et énergétiques de leur parc, ce qui est rarement le cas ! Pour les accompagner, Bureau Veritas a présenté en juin, devant une assemblée de responsables immobiliers, un système de cotation des qualités environnementales intrinsèques ou d'usage des bâtiments de bureaux. Un outil baptisé Green Rating qui offre aux propriétaires, gestionnaires ou utilisateurs d'actifs immobiliers une base objective pour évaluer et comparer leurs portefeuilles et verdir leurs décisions d'acquisition, de cession, de rénovation ou de négociation des loyers. Cet outil d'aide à la décision basé sur l'évaluation de six indicateurs (énergie, carbone, eau, déchets, transports et confort) a été testé sur une soixantaine de bâtiments en Europe appartenant à quelques grands noms du secteur, partenaires de l'initiative : GE et ING Real Estate, AEW Europe et Axa Reim. Le bureau de contrôle déclare vouloir faire de Green Rating un standard européen, voire mondial. Problème : plusieurs foncières ont déjà lancé leurs propres outils ainsi qu'un audit poussé de leur parc. C'est le cas de Generali qui se démarque avec son bilan énergétique réel, d'Aviva qui prévoit un diagnostic de ses implantations ou même d'Axa Reim, qui, en parallèle de sa participation aux audits pilotes de Bureau Veritas (une cinquantaine de sites), a lancé un « audit exploratoire » sur un échantillon de 200 immeubles. Reste qu'en s'alliant à IPD, qui lançait son code de l'environnement dès juillet 2008, et peut-être à DTZ, qui souhaiterait proposer une offre englobant le diagnostic, Bureau Veritas a de bonnes chances de se faire une place sur ce nouveau marché. Notons enfin qu'Artéquation, la filiale spécialisée dans l'assistance à maîtrise d'ouvrage de CBRE, a mis au point un diagnostic environnemental simplifié (DES) « permettant de connaître le positionnement environnemental d'un immeuble et le coût estimé de sa mise à niveau éventuelle » et que JLL propose aux investisseurs, un outil de cartographie des performances financières et environnementales des actifs pouvant se décliner au niveau d'un bâtiment, d'un fonds ou d'un portefeuille entier. Mais, réhabilité aux derniers standards ou flambant neuf, un bâtiment de bureaux « vert » ne maintiendra sa valeur que s'il conserve ses performances environnementales dans le temps. Théoriquement conçus pour une maintenance plus simple et équipés d'une gestion centralisée, éventuellement raccordé à un système de suivi des fluides en temps réel, les immeubles HQE semblent mieux armés que les autres dans ce domaine. D'autant qu'entre popularisation du concept de bail vert, qui lie contractuellement propriétaires et locataires sur un niveau de consommation, et la publication en juillet du référentiel de la certification Exploitation de Certivea, les outils ne manquent plus...