Quand on pense bâtiment durable, on pense souvent bâtiment neuf, construction et plus récemment rénovation. Mais si l’on considère l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, on s’aperçoit que c’est la phase d’exploitation qui pèse le plus lourd en matière d’empreinte environnementale : 77 % des émissions du secteur du bâtiment se produisent durant cette période, alors même que le secteur du bâtiment représente 23 % des émissions de GES nationales.
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La performance du bâtiment pendant sa période d’exploitation a longtemps été occultée. Jusqu’à récemment, la performance du bâtiment, son impact énergétique et carbone durant sa vie en œuvre intéressaient principalement l’occupant. La règlementation de plus en plus contraignante, mais aussi flambée des coûts de l’énergie, la mise à l’arrêt de la construction et la perte d’attractivité des bâtiments de bureau, ont amené les différents acteurs de la chaîne de valeur à se questionner et à considérer la performance des bâtiments sur l’ensemble de leur cycle de vie.
La phase d’exploitation fait aujourd’hui l’objet d’un encadrement réglementaire exigeant, qui va s’intensifier d’ici 2030 et 2050. On retient par exemple le décret BACS qui impose depuis le 1er janvier 2025, l’installation de systèmes de gestion automatisée dans les bâtiments tertiaires dotés d’un système CVC de plus de 290 kW. Le décret tertiaire, qui fixe des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques pour atteindre -60 % d’ici 2050. Enfin, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui sera transposée en droit français d’ici mai 2026, et qui renforce cette dynamique en ciblant notamment la phase d’exploitation.
La phase d’exploitation compte 3 volets sur lesquels agir. La maintenance couvre l’entretien régulier des infrastructures pour garantir leur durabilité. La gestion porte sur l’utilisation des équipements techniques (système de chauffage, de VAC…) afin d’optimiser leur performance au quotidien. Enfin, le suivi permet de contrôler les consommations énergétiques et les performances environnementales et de mettre en œuvre les dispositifs nécessaires pour garantir la sécurité et la qualité de vie des occupants.
Comment la certification s’est imposée pour aider les acteurs de l’immobilier à structurer leur stratégie d’exploitation durable ?
CERTIVEA, qui accompagne les acteurs de l’immobilier pour améliorer la durabilité de leurs bâtiments, se fait le premier témoin de cette tendance. Entre 2020 et 2024, le nombre de projets certifiés et labellisés par CERTIVEA en phase d’exploitation a été multiplié par cinq, atteignant près de 1 000 certifications, dont la moitié au niveau « Excellent ». Ces projets concernent majoritairement des bureaux, mais aussi des restaurants d’entreprise, des bâtiments d’exposition ou encore des hôtels.
Les démarches de certification s’imposent comme des outils stratégiques car elles permettent aux acteurs de se prémunir à la fois contre le risque d’obsolescence (vis à vis des normes et règlementations) et contre le risque de vacance.
Les référentiels de certification permettent d’initier une démarche de progrès grâce à une approche globale et transverse du développement durable (énergie, eau, déchets, biodiversité, santé…), et en tenant compte du contexte local, national ou international des opérations. Ils constituent une feuille de route qui guide les opérateurs sans imposer de solutions techniques spécifiques.
Réussir à décarboner le secteur du bâtiment et de l’immobilier doit donc passer par une approche globale de la chaine de valeur du bâtiment au sein de laquelle l’exploitation s’inscrit comme un levier majeur dont les acteurs doivent s’emparer au plus vite. Dans un contexte d’urgence climatique et de pression règlementaire croissante, les certifications s’imposent comme des repères, des guides essentiels pour accompagner les acteurs dans l’optimisation de cette phase.
