Ce texte majorant de 30 % les règles de construction obéit à un triple objectif : permettre, s'agissant d'un terrain donné, la construction d'un nombre de logements neufs plus important ; favoriser la transformation de bureaux en logements ; permettre la surélévation des bâtiments collectifs existants et l'agrandissement des maisons individuelles par l'ajout de surfaces ; densifier les constructions et favoriser un urbanisme moins consommateur d'espace. De manière générale, la loi prévoit que la majoration de 30 % des règles de constructibilité sera applicable, pour une durée de 3 ans, dans les communes dotées d'un PLU, d'un POS ou d'un PAZ, en l'absence de délibérations contraires des collectivités (communes, établissements de coopération intercommunale (EPCI) ou les communes qui en sont membres) qui n'auront pas délibéré pour s'y opposer. La question présentant un intérêt pratique certain, il y a lieu d'en détailler les tenants et les aboutissants pour donner une vision concrète de l'application de cette loi. Majoration temporaire de 30 % La loi n° 2012-376 du 26 mars 2012 prévoit une majoration globale de 30 % des droits de construction résultant de l'ensemble des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de COS. Il s'agit d'une majoration temporaire (3 ans) de 30 % non modulable, ayant pour but d'augmenter l'offre de logement. Elle a vocation à s'appliquer, de plein droit, partout où des mesures volumétriques limitent les droits à construire, à l'exception des secteurs protégés. Elle a, en premier lieu, pour objet de porter, dès l'entrée en vigueur de la loi, la majoration des règles de constructibilité prévue à l'article L. 123-1-11 du Code de l'urbanisme, pour permettre l'agrandissement et la construction de bâtiments à usage d'habitation, de 20 à 30 %, une telle majoration étant décidée en vertu d'une délibération expresse de la collectivité. Le sixième alinéa de l'article L. 123-1-11 du Code de l'urbanisme permet, en effet, de majorer les droits à construire de 20 % maximum par règle (gabarit, hauteur, emprise au sol et coefficient de sols) dans certains secteurs, en zone urbaine, pour l'agrandissement ou la construction de logements, le pourcentage de la majoration étant modulable, facultative, et devant résulter d'une décision explicite de la collectivité, la délibération fixant pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. Ce pourcentage peut, désormais, être porté à 30 %. Il est créé, en second lieu, un article L. 123-1-11-1 qui prévoit, en l'absence d'une délibération prise en application de l'article L. 123-1-11, adoptée avant l'entrée en vigueur de la loi, une majoration de 30 % des droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol, ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le PLU, le POS ou le PAZ. Champ d'application de la majoration La majoration des droits à construire de 30 % est applicable, s'il y a lieu, aux demandes de permis et aux déclarations déposées avant le 1er janvier 2016. Elle s'applique à l'ensemble du territoire des collectivités couvert par un PLU ou un POS ou un PAZ, à l'exception des zones d'exposition au bruit autour des aéroports et des secteurs sauvegardés, concernant de ce chef 17 000 communes représentant 80 % de la population. La majoration pourra s'appliquer quelle que soit la zone constructible. La majoration de 30 % serait donc susceptible de s'appliquer dans les zones agricoles ou naturelles dans lesquelles des règles de constructibilité ont été établies pour ne pas compromettre l'insertion des habitations dans l'environnement, et assurer leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones concernées. Aucune majoration n'interviendra dans les espaces où n'existent pas de contraintes volumétriques. Elle ne permet pas de modifier des règles édictées par une servitude d'utilité publique, notamment en matière de risques, de protection du patrimoine (limites de hauteur fixées au titre d'un ZPPAU par exemple), ou de déroger aux lois sur le littoral ou la montagne. La mesure n'a aucun effet sur un terrain non constructible. Il ne s'agit pas de rendre constructibles des terrains qui ne le sont pas. Un terrain non constructible le reste : 30 % de zéro égale zéro. Les territoires dépourvus de documents ou couverts par une carte communale ne sont donc pas concernés par cette majoration. Cumul avec les autres majorations La majoration de 30 % se cumule avec les autres majorations prévues par le Code de l'urbanisme : celle prévue par l'article L. 127-1 au profit des logements locatifs sociaux, jusqu'à 50 %, sous la réserve de ne pas porter atteinte au PADD du PLU ; celle prévue par l'article L. 128-1 au profit des constructions et équipements « verts », en zone U ou AU (performances énergétiques), jusqu'à 30 % du gabarit ou de la densité, ou 20 % dans certains secteurs protégés ; celle prévue par l'article L. 123-1-11 au profit des habitations, dans les secteurs en zone U, hors des zones à risques, PPR, et PEB, jusqu'à 20 % du gabarit, de la hauteur et de l'emprise au sol ou du COS, comme il a été rappelé supra n° 1. Le tout est cependant plafonné à 50 % de la densité autorisée par le COS ou du volume autorisé par le gabarit. La loi porte aussi à 30 % la majoration de l'article L. 123-1-11 qui, elle, permettra une modulation de moins de 30 % Modalités d'application de la majoration Afin de garantir le respect du principe constitutionnel de libre administration des collectivités territoriales, la loi prévoit la possibilité pour les collectivités de délibérer contre son application en tout ou partie du territoire. Dans un délai de six mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi, est organisée, dans chaque collectivité, une procédure d'information et de participation du public sur l'application, sur son territoire, de la majoration de 30 % des règles de constructibilité. La commune ou l'EPCI organise une consultation et la mise à disposition du public, pendant un mois, d'une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration sur son territoire, et évaluant son impact, « notamment » sur les objectifs généraux assignés aux documents d'urbanisme, ainsi que sur : l'augmentation de l'offre de logement sans accroître la dépense publique, la densification des constructions, les économies d'échelle, l'équilibre des opérations de réhabilitation, la transformation de bureaux, l'adaptation du bâti aux besoins des familles et personnes âgées. À l'issue de cette procédure, la majoration de 30 % s'applique huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de la collectivité et, au plus tard, neuf mois après l'entrée en vigueur de la loi, sauf si l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune adopte une délibération contraire, sur tout ou partie de son territoire, ou fait application, de sa propre initiative, de la majoration prévue à l'article L. 123-1-11. En tout état de cause, quelle que soit la date à laquelle cette consultation a lieu, la majoration est, de droit, neuf mois après l'entrée en vigueur du projet de loi. Cela signifie donc qu'aucune délibération n'est obligatoire pour que la majoration s'applique. La collectivité ne doit délibérer que dans deux cas : pour prévoir que la majoration ne s'appliquera pas du tout ; ou qu'elle ne s'applique que sur une partie de son territoire. Il peut être mis fin, de la même façon, à tout moment, à l'application de la majoration de 30 %. Une commune, membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, peut, dans tous les cas, décider d'appliquer la majoration de 30 % à son territoire ou, au contraire, en écarter l'application, nonobstant une délibération contraire de l'EPCI. L'application de la majoration procède, en tout état de cause, d'une démarche volontariste. Exemples d'application Les travaux parlementaires fournissent des exemples pratiques d'application de la loi : bonus de COS : sur un terrain de 1 000 m2, dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4, il est possible de construire 400 m2 (1 000 x 0,4). Avec une majoration de 30 %, la constructibilité passe à 520 m2 ; augmentation de l'emprise au sol : sur un terrain de 200 m2, dont l'emprise au sol maximale autorisée est de 40 %, il est possible de construire un logement dont l'emprise au sol sera au maximum de 80 m2 (200 x 40 %). Avec une majoration de 30 %, l'emprise au sol possible sera de 104 m2 ; majoration des hauteurs maximales des constructions : dans un centre dense, le règlement du PLU fixe la hauteur maximale à 15 mètres, comprenant 9 mètres de hauteur de façade et 6 mètres de couronnement. Une augmentation de 30 % porte la hauteur maximale à 19 mètres, permettant la réalisation d'un niveau de plus, du fait de la hauteur de la façade passant de 9 mètres à 11,70 mètres ; augmentation de la constructibilité appliquée au gabarit se décomposant en deux parties : hauteur sur rue (hauteur maximale de la façade verticale au bord de la voie de circulation ; couronnement (taille et forme dans lesquelles doivent s'inscrire les combles). Majorations en ZAC et lotissement Dans les ZAC, les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur du périmètre font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés dont la construction est autorisée sur chaque parcelle cédée (article L 311-6 du Code de l'urbanisme). Les cahiers des charges approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi ne seront pas affectés par la majoration, la mise en place d'une majoration de 30 % des règles de constructibilité n'étant pas de nature à porter atteinte à des droits acquis avant l'entrée en vigueur de la loi. Dans les lotissements, la majoration des droits à construire peut heurter les dispositions du cahier des charges, document ayant valeur contractuelle entre colotis qui pourraient solliciter, devant le juge judiciaire, la démolition de la construction contraire à ces dispositions. Afin de permettre aux lotissements déjà autorisés de bénéficier, le cas échéant, de la majoration, il y aura lieu, pour le lotisseur, ou les colotis, agissant dans les formes et à la majorité qualifiée prévue par l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme, de déposer un permis d'aménager modificatif augmentant la surface de plancher maximale de construction. L'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme dispose, à cette fin : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible ».